IVD Newsletter

laut Medienberichten stornieren erste Bauherren aufgrund des geplanten Mietendeckels Bauaufträge.
Dazu erklärt Kerstin Huth, Vorsitzende des IVD Berlin-Brandenburg: „Verfestigen sich diese ersten Anzeichen von Investitionsrückstellungen zu einem Trend, werden die Auswirkungen auf den Berliner Wohnungsmarkt fatal sein. Der Wohnungsneubau wird zum Erliegen kommen. Der Senat steuert auf eine wohnungspolitische Katastrophe zu. Das ist unverantwortlich.“
 
Nach dem Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin (IBB) fehlen aktuell in Berlin rund 132.000 Wohnungen, um den derzeitigen Bedarf zu decken. Schon jetzt kommt der Wohnungsneubau dem Bedarf nicht nach. 2018 wurden lediglich rund 16.700 Wohnungen fertiggestellt.
 
„Die Wohnungsknappheit belastet Mieter, Wohnungssuchende und damit auch die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt. Um die Zukunft Berlins nicht aufs Spiel zu setzen, fordern wir den Senat auf, den Mietendeckel nicht umzusetzen und stattdessen den Wohnungsneubau zu fördern“, sagt Huth.

23,07. 2019 |Kommentar zum Mietendeckel von Dr. Christian Osthus

Steht der Mietendeckel vor der bundesweiten Einführung? Fragt der IVD.

23,07. 2019 |Kommentar zum Mietendeckel von Dr. Christian Osthus

Derzeit wird in Deutschland sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene eine weitere Begrenzung der Mieten diskutiert, landläufig auch Mietendeckel genannt.

Inhalt der Regelung?

Am 18. Juni 2019 hat der Berliner Senat Eckpunkte zur Einführung eines Mietendeckels beschlossen. Der Kern der Regelung liegt darin, dass die Mieten von bisher nicht preisgebundenen Wohnungen für die Dauer von fünf Jahren eingefroren werden sollen. Hierzu soll eine Mietobergrenze festgelegt werden, was bisher nicht erfolgt ist. Bei Wiedervermietungen darf die Vormiete UND die Mietobergrenze nicht überschritten werden. Modernisierungen, die zu einer Umlage von maximal 50 Cent pro Quadratmeter auf die Miete führen, müssen lediglich angezeigt werden. Höhere Umlagen sind möglich, müssen aber vorher genehmigt werden. 

Vermieter, die sich nicht an die neuen Regelungen halten, können mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro sanktioniert werden. Das Gesetz soll rückwirkend zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eckpunkte im Senat gelten.

 

Ist die Regelung verfassungswidrig?

Obwohl das Land Berlin keine Gesetzgebungskompetenz für das Gesetz besitzt, wird das Gesetzgebungsverfahren weiter betrieben. Es ist daher damit zu rechnen, dass das Gesetz zunächst in Kraft tritt und im Anschluss angegriffen wird. Eine Überprüfung durch das Bundesverfassungsgericht oder den Berliner Verfassungsgerichtshof  wird sicherlich mehrere Jahre hinziehen. Aufgrund der rechtlich unsicheren Situation ergeben sich zahlreiche Zweifelfragen für die Vermieter (Wiedervermietungsmiete, Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Mieterhöhungen nach Modernisierungen). Nach herrschender Meinung sollte ein Vermieter den Standpunkt vertreten, dass das Gesetz verfassungswidrig ist und sich ausschließlich an den Regelungen im BGB orientieren.

Kommt der Mieter den Aufforderungen des Vermieters nicht nach, sollte unbedingt geklagt werden, damit die Sache bis zu einer höhergerichtlichen Entscheidung bereits anhängig ist, um keinen Rechtsverlust zu erleiden.

Wie sich das Gesetz wirtschaftlich in konkreten Zahlen auswirkt, lässt sich derzeit ungeachtet der juristischen Unwägbarkeiten noch nicht sagen, da es noch keine Festlegung der geplanten Mietobergrenze gibt. Aufgrund der begrenzten Mieterhöhungsmöglichkeiten werden sich Modernisierungen jedenfalls nicht rechnen.

München, Bremen, Leipzig – ziehen andere Städte nach?

In München gibt es eine Initiative, die sich auch für einen Mietendeckel in der Landeshauptstadt einsetzt. Konkrete Anhaltspunkte für eine Umsetzung gibt es derzeit nicht. Der Münchener Mieterverein, der Initiator des „Bürgerbegehrens“, welches unter dem Titel “Uns glangt’s! Mieten-Stopp in Bayern” geführt wird, soll erst im Oktober 2019 auf den Weg gebracht werden. In Bremen hat sich die neue grün-rot-rote Koalition offengehalten, ob sie einen Mietendeckel nach Berliner Vorbild einführt. Auszuschließen ist es nicht. Zudem gibt es in Sachsen (Leipzig), Thüringen (Weimar, Erfurt und Jena) und in Hessen (Frankfurt) auf politischer Ebene derzeit Überlegungen, einen Mietendeckel einzuführen.

Auf Bundesebene gibt es einen Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums, der eine unzulässige Mietpreisüberhöhung bei einem Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 % vorsieht. Ob dieser Gesetzentwurf tatsächlich Gesetz wird, ist derzeit zweifelhaft. Die CDU/CSU lehnt einen Mietendeckel offenbar ab. Wahrscheinlicher ist, dass die bestehende Mietpreisbremse verlängert wird und es Verschärfungen bei der ortsüblichen Vergleichsmiete gibt, die zu ihrer Reduzierung führen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist vor allem für die Mietpreisbremse und die Mieterhöhung bis zu dieser entscheidend. Ende August 2019 soll seitens der Großen Koalition ein Paket vorgestellt werden, in dem Festlegungen u.a. zum Mietrecht enthalten sein sollen. Dann herrscht mehr Gewissheit.

Und jetzt?

Das Risiko, dass es zu Enteignungen/Vergesellschaftungen kommt, ist derzeit sehr gering. Zwar gibt es in Berlin eine recht erfolgreiche Initiative, die ein Volksbegehren einleiten möchte. Diese sammelte 77.000 Unterschriften, obwohl für die erste Stufe des Verfahrens eines Volksbegehrens nur 20.000 erforderlich sind. Letztlich wird der Gesetzgeber das Begehren aber nicht umsetzen, da die Berliner Landesverfassung einen starken Schutz des Eigentums vorsieht und das Land natürlich die Entschädigungen von 28,8 bis zu 36 Milliarden Euro nicht zahlen könnte/möchte.

 Insgesamt hat die bisherige Situation dazu geführt, dass Vermieter und Investoren verunsichert werden, was sich zum einen in abnehmenden Baugenehmigungszahlen und zum anderen in sinkenden Aktienkursen der großen Bestandshalter niederschlägt.

4. Betrügerische E-Mails im Namen des Bundesministeriums der Finanzen

Derzeit versenden Betrüger im Namen des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) E-Mails, in denen den Empfängern eine Steuererstattung versprochen wird. Der Empfänger der Mail soll einem Link in der E-Mail folgen und auf der sich öffnenden Webseite verschiedene persönliche Daten sowie seine Kreditkarteninformationen eingeben.

Das BMF warnt ausdrücklich davor, auf solche oder ähnliche E-Mails zu reagieren.

Immobilienjahr 2016: Das ändert sich für Eigentümer, Vermieter und Mieter

- Energieeinsparverordnung (EnEV) - höhere Anforderungen an den Neubau seit 1. Januar
- Mietpreisbremse - weitere Länder ziehen nach
- Mehr Verbraucherschutz durch Sachkundenachweis
- Mietrechtsnovelle - zweites Paket

Das neue Jahr bringt für Immobilieneigentümer und Vermieter wieder einige Neuerungen mit. Diese betreffen vorrangig erhöhte energetische Anforderungen an den Neubau, eine Ausweitung der Mietpreisbremse, Maßnahmen zur Verbesserung des Verbraucherschutzes im Bereich der Immobilienfinanzierung und -Vermittlung sowie weitere mietrechtliche Änderungen.

Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV)

Für Neubauten gelten seit dem 1. Januar 2016 deutlich höhere energetische Anforderungen. Der Primärenergiebedarf eines Neubaus nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2016 muss um mindestens 25 Prozent geringer sein als nach den bis zum Jahresende geltenden Standards für ein vergleichbares Haus. Die Dämmung der Gebäudehülle muss 20 Prozent besser sein als bisher. "Für Bauherren bedeutet die nun in Kraft getretene Verschärfung der EnEV, dass enorme Zusatzkosten für eine bessere Dämmung sowie effizientere Heizungs-, Warmwasser- und Lüftungstechnik einzuplanen sind, obwohl der Energieeffizienzgewinn nur gering ausfällt", kritisiert Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands IVD. Die Neuregelung gilt für Bauherren, die ab dem 1. Januar 2016 einen Bauantrag eingereicht oder Bauanzeige erstattet haben.

Mietpreisbremse weitet sich aus

Nachdem in Berlin, Hamburg, Bremen und in zahlreichen anderen Gemeinden etwa in Hessen, Nordrhein-Westfalen und Bayern die Mietpreisbremse durch die jeweiligen Landesregierungen eingeführt wurde, gilt diese nun seit dem 1. Januar 2016 auch in Brandenburg. Weitere Bundesländer werden folgen. So soll die Mietpreisbremse in Kürze in den thüringischen Städten Jena und Erfurt gelten. Auch Niedersachsen wird von diesem Instrument Gebrauch machen. In Bayern gilt die Mietpreisbremse nun in 137 anstelle von 144 Kommunen. "Die bisherigen Erfahrungen mit der Mietpreisbremse zeigen deutlich, dass weniger Investitionen in den Wohnungsbestand erfolgt sind. Zudem bereiteten die Regelungen erhebliche Probleme in ihrer rechtlichen Umsetzung. Dies gilt vor allem für die rechtssichere Ermittlung der zulässigen Miete. Die Landesregierungen sollten dem Beispiel Bayerns folgen und vor allem solche Kommunen von ihren Listen nehmen, in denen es keinen qualifizierten Mietspiegel gibt", appelliert Schick.

Mehr Verbraucherschutz durch Sachkundenachweis und Verbraucherstreitbeilegungsgesetz

Spätestens bis zum 21. März 2016 muss das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft treten. Mit dem Gesetz soll der Verbraucherschutz im Bereich der Immobilienfinanzierung etwa durch erweiterte Informationspflichten oder höhere Anforderungen an den Finanzierungsvermittler verbessert werden. Höhere Anforderungen sollen nach dem Willen der Großen Koalition künftig auch an den Immobilienmakler und den WEG-Verwalter gestellt werden. Um diese Berufe ausüben zu dürfen, soll wie bei den Immobiliendarlehensvermittlern eine Sachkundeprüfung und eine Vermögenschaden-Haftpflichtversicherung Voraussetzung sein. Derzeit liegt hierzu nur ein Gesetzentwurf vor, der noch nicht in das parlamentarische Verfahren eingebracht wurde. "Der IVD wird sich auf allen Ebenen für den Sachkundenachweis für Makler und Verwalter einsetzen, wobei neben dem WEG- auch der Miet-Verwalter in den Anwendungsbereich fallen sollte", fordert Schick. Zudem sollen Streitigkeiten zwischen Verbrauchern und Unternehmern künftig schneller beigelegt werden. Das seit dem 1. Januar 2016 geltende Verbraucherstreitbeilegungsgesetz sieht hierzu die Schaffung von branchenspezifischen Streitschlichtungsstellen vor. Der Ombudsmann Immobilien im IVD, der bereits seit 2008 entsprechende Streitigkeiten schlichtet, wird im Zuge des neuen Gesetzes als Verbraucherstreitbeilegungsstelle registriert werden.

Mietrechtsnovelle - zweites Paket

Nachdem der Gesetzgeber im vergangenen Jahr die Mietpreisbremse und das sogenannte Bestellerprinzip verabschiedet hat, befinden sich schon weitere mietrechtliche Änderungen in der Diskussion. Im Schwerpunkt geht es dabei um die Verlängerung des Bezugszeitraumes zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf zehn Jahre und die Reduzierung der modernisierungsbedingten Mieterhöhung von elf auf acht Prozent. "Wenn künftig in die Mietspiegel sämtliche Mieterhöhungen und Neuvertragsmieten nicht nur der letzten vier, sondern der letzten zehn Jahre einfließen würden, hätte dies zur Folge, dass das Mietniveau auf Jahre eingefroren wird. Besonders in Kombination mit der Mietpreisbremse würde sich diese Änderung zu einem Desaster für Vermieter entwickeln. Durch die geplanten Änderungen bei der Modernisierungsmieterhöhung wären sämtliche Anreize im Mietrecht für energetische Modernisierungen beseitigt. Dies steht im Widerspruch zu den klimapolitischen Zielen", kritisiert Schick die geplanten Änderungen. Ob und wann die Änderungen in Kraft treten, ist noch unklar, da die politische Diskussion erst kürzlich begonnen hat.

Das sogenannte Bestellerprinzip, welches am 1. Juni 2015 in Kraft getreten ist, wurde im vergangenen Jahr durch den IVD auch aus verfassungsrechtlichen Gründen wiederholt kritisiert. Der IVD unterstützt daher die laufende Verfassungsbeschwerde seines Mitgliedes Herrn Frank Baur aus Weingarten, vertreten durch den Heidelberger Rechtsanwalt Dr. Uwe Lipinski. "Wir gehen davon aus, dass das Bundesverfassungsgericht noch in diesem Jahr zu einer Entscheidung kommen wird, die dem Gesetzgeber aufzeigt, dass die von ihm beschlossene Regelung nichts mit einem Bestellerprinzip zu tun hat", sagt Schick.
11. Januar 2016

Vermieterfeindliches "Bestellerprinzip" tritt in Kraft
Am heutigen 1. Juni ist das sogenannte "Bestellerprinzip" bundesweit in Kraft getreten. Demnach soll in der Theorie künftig derjenige die Provision des Immobilienmaklers zahlen, der ihn beauftragt hat. "Der Gesetzgeber hat in der Praxis aber kein echtes 'Bestellerprinzip' verabschiedet. Nach dem aktuellen Gesetz ist es praktisch nicht mehr möglich, dass ein Wohnungssuchender einen Makler provisionspflichtig beauftragt", erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. "Vielmehr ist ein vermieterfeindliches Gesetz entstanden, denn diese müssen künftig in 99 Prozent aller Fälle den Makler bezahlen. Damit kommen insgesamt mehrere hundert Millionen Euro Mehrbelastung auf Vermieter zu." Bisher war es so, dass in entspannten Märkten mit wenig Nachfrage nach Wohnraum der Vermieter den Makler bezahlt hat, in stark nachgefragten Märkten der Mieter.
Mieter selbst werden künftig kaum mehr die Chance haben, einen Wohnungsvermittler zu beauftragen. "Das liegt vor allem daran, dass der Makler dem Mietsuchenden keine Wohnungen zeigen darf, die er schon in seinem Portfolio hat", sagt Schick. "Wohnungen, die er dem Mieter in dessen Auftrag anbietet, darf er zudem keinem weiteren Interessenten zeigen. Das ist absurd, wenn man bedenkt, dass Wohnungssuchende in Deutschland in der Regel acht Wohnungen besichtigen, bevor sie sich für eine entscheiden. Widersetzt sich der Makler zugunsten eines Wohnungssuchenden gegen die absurden Regeln, riskiert er ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro. Wir raten daher dringend von Versuchen ab, das Gesetz zu umgehen." Nach Ansicht des IVD werden Makler in der Konsequenz kaum noch Aufträge von Wohnungssuchenden annehmen können. "Wohnungssuchende, die in eine neue Stadt ziehen oder schnellstmöglich eine neue Wohnung brauchen, werden durch das neue Gesetz enorm beeinträchtigt", sagt Schick. Sie werden dann nur in Ausnahmefällen einen Dienstleister finden, der sich für sie auf Wohnungssuche begibt.
Der Mietsuchende ist am Ende also auch hier der Verlierer. Erschwerend kommt hinzu, dass sich das Angebot an Mietwohnungen verringern wird. "Einige - vor allem wenig internetaffine - Vermieter werden ihre Wohnungen in Zukunft unter der Hand weitergeben, um die Maklerkosten zu sparen. Wer eine Wohnung sucht, wird zukünftig ein geringeres Angebot vorfinden", prognostiziert Schick.
Immobilienmakler stellen sich auf neue Rahmenbedingungen ein
Die Mitglieder des IVD werden sich trotz aller Bedenken dem neuen Gesetz anpassen und die Vermietungsdienstleistung auf den Vermieter zuschneiden. "Vielen Vermietern fehlt das spezifische Fachwissen, das nötig ist, um Mietverträge aufzusetzen, die richtige Miethöhe zu bestimmen und den richtigen Mieter auszuwählen", sagt Schick. "Das kann zu Rechtsstreitigkeiten führen, die Mieter und Vermieter teuer zu stehen kommen. Die Vermittler entwickeln daher passgenaue Lösungen für die Vermieter, zum Beispiel die sichere Auswahl des Mietinteressenten, den Bonitätscheck oder die rechtliche Vorbereitung des Mietvertrages."
Um diese Arbeit qualitativ hochwertig anbieten zu können, ist eine Mindestqualifikation dringend erforderlich, die der IVD schon seit 90 Jahren fordert und von seinen Mitgliedern verlangt. Erst jetzt gibt es im Bundeswirtschaftsministerium eine Arbeitsgruppe, die zum ersten Mal eine gesetzliche Mindestqualifikation für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis festlegen will. "Das begrüßen wir ausdrücklich", so Schick. "Leider werden die Anforderungen voraussichtlich auf einem relativ niedrigen Niveau sein und nicht dem Standard entsprechen, den wir uns als IVD eigentlich wünschen."
IVD hält an Verfassungsbeschwerde fest
Da das vorliegende "Bestellerprinzip" kein echtes "Bestellerprinzip" ist, wird der Immobilienverband IVD an der Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe festhalten. "Wir lehnen das rechtsunsichere Gesetz grundsätzlich ab. Das 'falsche Bestellerprinzip' verstößt nicht nur gegen den Koalitionsvertrag der Bundesregierung, sondern auch gegen die Berufsfreiheit", so Schick weiter. "Unsere verfassungsrechtlichen Bedenken teilt ebenso der Mainzer Staatsrechtslehrer Prof. Dr. Friedhelm Hufen." So sieht sich der IVD auch mit der Aussage der Bundesverfassungsrichter vor wenigen Tagen bekräftigt. Darin hat das Bundesverfassungsgericht einen Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz mit der Begründung abgelehnt, dass die vorgetragenen verfassungsrechtlichen Bedenken, insbesondere ob die Änderungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz mit dem Grundrecht aus Art. 12 Abs. 1 GG in Einklang stehen, einer näheren Prüfung im Verfassungsbeschwerdeverfahren bedürfen. Der IVD wird mit einer Klägergruppe von 12 Maklerunternehmen die Verfassungsbeschwerde einlegen.
01. Juni 2015

Anordnung von Prozesssicherheit für Mietnomaden.

Damit Vermieter durch lange Räumungsprozesse keinen zusätzlichen finanziellen Schaden erleiden, hat die Mietrechtsreform eingeführt, dass ein „Mietnomade“ für die Dauer des Rechtsstreits eine Sicherheit in Höhe der laufenden Miete hinterlegen muss (§ 283a Abs. 1 ZPO). Leistet der Mieter diese Prozesssicherheit nicht, kann zur Abwendung drohender Nachteile eine einstweilige Verfügung zur Räumung schon vor Ende des Gerichtsverfahrens beantragt werden (§ 940a ZPO).

Dass die Anordnung der Prozesssicherheit bei ausbleibender Miete aber nicht der Regelfall sein solle, steht nun durch Beschluss des Oberlandesgerichts (OLG) Celle vom 17.09.2013 – W 205/13 fest. Voraussetzung für eine solche Anordnung ist bereits nach dem Gesetzeswortlaut eine Klage auf Räumung und Zahlung von Mietrückstand. Die Prozesssicherheit betrifft allerdings nur die ausbleibende Miete nach Einreichen der Klage. Zum Anordnen der Sicherheit muss die Klage eine hohe Aussicht auf Erfolg haben. Zusätzlich, so das OLG Celle, muss glaubhaft gemacht werden, dass dem Vermieter ohne die Prozesssicherheit besondere Nachteile entstehen. Bei privaten Vermietern müsse z.B. dargelegt werden, dass man auf den Mieteingang als Altersvorsorge angewiesen sei oder ähnliches. Bei einem gewerblichen Vermieter muss die Relation von Umsatz und Größe des Unternehmens zum Mietausfall dargelegt werden. Alleine das Ausbleiben der Miete reiche als Nachteil des Vermieters nicht aus. Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Gewerbemieter Mietrückstand für 15 Monate zu jeweils 26.000,00 € monatlich auflaufen lassen. Eine Prozesssicherheit wurde wegen der fehlenden Angaben zur Schädigung beim Vermieter nicht angeordnet.

Der Kauf- oder Mietinteressent wird in seinen Rechten gestärkt.

Mit der Novellierung des Verbraucherrechts im Juni dieses Jahres sind auch Maklerunternehmen verpflichtet, Kunden über ihre gesetzlichen Widerrufsrechte zu informieren. Damit stärkt der Gesetzgeber die Rechte der Verbraucher. Wir stellen uns diesem Prozess, um Sie als Kunden bestmöglich zu informieren. Der Nachweis, dass der Kunde über sein Widerrufsrecht informiert wurde, obliegt dabei den Unternehmen. Ich bin bemüht, diesen Prozess für Sie als Kunden so komfortabel und transparent wie möglich zu gestalten. Sie sehen, dass wir unsere Kunden nicht mit zusätzlichen Modalitäten ärgern möchten, sondern aktiv informieren.

Damit ich sofort für Sie tätig werden kann, also Ihnen Unterlagen zusenden oder mit Ihnen einen zeitnahen Besichtigungstermin vereinbaren kann, benötige ich Ihre Zustimmung.

Sind Sie damit einverstanden, dass ich Ihnen die Informationen schon vor Ablauf der gesetzlichen Widerrufsfrist zuschicken und den Maklervertrag somit ausführen darf? Bei vollständiger Erfüllung der Maklertätigkeit erlischt damit Ihr 14-tägiges Widerrufsrecht.

Wie bisher müssen Sie natürlich nur etwas bezahlen, wenn es zum Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages kommt. Entscheiden Sie sich letztlich gegen das angebotene Objekt, wird natürlich auch keine Provision fällig.

Unerheblich, ob Sie die Informationen nun im Internet anfordern, oder persönlich bei mir abholen, hoffe ich, dass Sie mit meinen Angeboten, wie viele Kunden vor Ihnen, voll zu Frieden sein werden und Sie dadurch Ihrem Wunsch, nach der richtigen Immobilie für Sie näherkommen.


Das Rechtssetzungs- und Gesetzgebungsverfahren
Diese Neuregelung ist auf die EU-Verbraucherrechterichtlinie (Richtlinie 2011/83/EU) zurückzuführen, welche bereits im November 2011 verkündet wurde. Die Umsetzung der Richtlinie in das deutsche Recht erfolgt mit dem Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung. Der Deutsche Bundestag hat das Gesetz am 14. Juni 2013 verabschiedet; der Bundesrat hat keine Einwände gegen den Gesetzesbeschluss erhoben. Das Gesetz wurde am 27. September 2013 im Bundesgesetzblatt verkündet. Die neuen Vorschriften treten am 13. Juni 2014 in Kraft.

BGH-Urteil: Untervermietung an Touristen ist keine normale Untervermietung

Eine vom Vermieter erteilte Erlaubnis zur üblichen Untervermietung enthält nicht automatisch auch eine Erlaubnis zur Untervermietung an Touristen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 08.01.2014 und gab damit einem Vermieter in Berlin recht.

In der Erklärung des BGH heißt es, dass die tageweise Vermietung an "beliebige Touristen" sich deutlich von einer normalen, "gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung" unterscheide. Mieter, die ihre Wohnung kurzzeitig an Reisende untervermieten wollen, brauchen daher eine ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters. Liegt diese nicht vor, müssen Mieter mit einer Kündigung und nachfolgenden Räumungsklage rechnen, wenn die Wohnung dennoch an Touristen untervermietet wird.

SEPA-Umstellung verschoben

Die EU-Kommission hat überraschend die Umstellungsfrist für das neue SEPA-Lastschriftverfahren um sechs Monate verlängert. Eigentlich sollten die europaweit einheitlichen Bankverbindungen IBAN und BIC ab Februar verbindlich in allen EU-Staaten gelten. Die Umstellungsrate sei aktuell aber zu gering und ein reibungsloser Übergang auf das SEPA-Zahlungssystem nicht gewährleistet, heißt es in der Pressemitteilung der EU-Kommission. Unternehmen und Vereine sollen nun noch bis zum 1. August 2014 Zeit haben, auf das neue Verfahren umzustellen. Die Mitgliedstaaten und das Europaparlament müssen der Fristverlängerung aber noch zustimmen.

Immobilienjahr 2014: Das ändert sich für Eigentümer, Käufer, Vermieter und Verwalter

Das neue Jahr steht vor der Tür und für Immobilieneigentümer und -käufer sowie für Vermieter und Verwalter treten zahlreiche neue gesetzliche Bestimmungen in Kraft. Direkt zum 1. Januar werden die Steuersätze für die Grunderwerbsteuer in den Ländern Berlin, Bremen, Schleswig-Holstein und in Niedersachsen erhöht.
 
Ab dem 1. Februar 2014 gelten für Lastschriften und Überweisungen neue Regelungen. Vermieter müssen dafür sorgen müssen, dass die Lastschriften ihrer Mieter den Standards der SEPA (Single Euro Payments Area) zur Schaffung eines einheitlichen Euro-Zahlungsverkehrsraums entsprechen.

Außerdem tritt ab dem 1. Mai 2014 die novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft und damit die Verpflichtung, in kommerziellen Immobilienanzeigen die Energieeffizienzklassen von A+ bis H auszuweisen.

Bundesfinanzministerium: Merkblatt zur Steuerklassenwahl für das Jahr 2014

Ehegatten oder Lebenspartner, die beide unbeschränkt steuerpflichtig sind, nicht dauernd getrennt leben  und  beide Arbeitslohn beziehen, können für den Lohnsteuerabzug wählen, ob sie beide in  die Steuerklasse IV eingeordnet werden wollen oder ob einer von ihnen (der Höherverdienende) nach  Steuerklasse III und der andere nach Steuerklasse V besteuert werden will. Um verheirateten oder verpartnerten Arbeitnehmern die Steuerklassenwahl zu erleichtern, hat das Bundesministerium der Finanzen das "Merkblatt zur Steuerklassenwahl bei Arbeitnehmer-Ehegatten für das Jahr 2014" veröffentlicht.

Abmahnungen wegen "Garagenverstoß"

Ein angeblicher Makler aus Braunschweig mit dem Firmennamen "Concept24 Beratungsgesellschaft mbH“, Gumbinnenstr. 10, 38112 Braunschweig, mahnt über eine Rechtsanwaltskanzlei "Am Marstall" Hans Konrad Schäfer, ebenfalls Braunschweig, ab. Dem IVD sind seit dem 13. November schon neun Abmahnungen bekannt geworden. Es handelt sich immer um den so genannten "Garagenverstoß", also die Nennung des Kaufpreises für eine Eigentumswohnung und die Nennung des Kaufpreises für einen Stellplatz ohne Gesamtpreisnennung als Verstoß gegen § 1 PAngV.

BGH: Zum Kündigungsrecht des Vermieters bei unerlaubter Untervermietung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen kann, wenn er eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft, der Untermieter die Wohnung aber nicht sogleich räumt. In seinem Urteil vom 04.12.2013 hat der BGH entschieden, dass der Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war, da der Mieter seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt hat.

Zweit- oder Ferienwohnungen können nicht steuerfrei verschenkt werden

Eine Wohnung, in der sich nicht der Mittelpunkt des familiären Lebens der Eheleute (oder der eingetragenen Lebenspartner) befindet, ist kein steuerbegünstigtes Familienwohnheim und kann deshalb nicht steuerfrei an den Ehegatten verschenkt werden. Für Zweit- oder Ferienwohnungen werden Schenkungssteuern fällig. Dies hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 18.7.2013 entschieden.

BGH-Urteile zum Zustand der Wohnung bei Auszug

Mieter müssen bunt gestrichene Wände vor Rückgabe einer Wohnung wieder in hellen, neutralen Farben streichen. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, muss er für entstehende Malerkosten aufkommen.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 6. November 2013 entschieden. Der BGH führte aus, dass bunte Wände von den meisten Mietinteressenten nicht akzeptiert würden und eine Neuvermietung der Wohnung dadurch praktisch unmöglich werde.

Außerdem hat sich der Bundesgerichtshof aktuell mit der Frage befasst, ob Mieter beim Auszug künftig Bohr- und Dübellöcher vollständig entfernen müssen.

In der mündlichen Verhandlung am 13. November 2013 schien dem Gericht eine Mietvertragsklausel, die den Mieter verpflichtet, "bei Beendigung des Mietverhältnisses, Dübeleinsätze zu entfernen und gebohrte Löcher ordnungsgemäß unkenntlich zu verschließen", als zu eng.

Über das am 11. Dezember 2013 zu erwartende Urteil werden Sie an dieser Stelle informieren.

Mietpreisbremse ist Baubremse
Gastbeitrag im Handelsblatt von Jürgen Michael Schick
„Deutschland diskutiert steigende Immobilienpreise und horrende Mieten. Und das, obwohl nur 15 der 80 Millionen Bundesbürger in Regionen leben, in denen das Wohnen in den vergangenen Jahren tatsächlich teurer geworden ist„, so konstatierte kürzlich das Institut der deutschen Wirtschaft. Die Mieten sind in den letzten Jahren in einigen Ballungsräumen gestiegen, aber im Durchschnitt der letzten 20 Jahre real sogar gefallen. Und der Anstieg der letzten Jahre war lediglich ein Nachholeffekt, der wegen der inzwischen wieder gestiegenen Neubauzahlen deutlich nachgelassen hat.
CDU/CDU und SPD haben dennoch beschlossen – erstmals in der Geschichte der Bundesrepublik – die Vertragsfreiheit beim Abschluss neuer Mietverträge zu beseitigen. Was sind die Folgen für die Wohnungswirtschaft, wie werden Investoren und Eigentümer reagieren? In manchen Teilen der großen Metropolen – etwa in Städten wie Hamburg oder Berlin – war es bisher in der Tat möglich, nach einem Mieterwechsel eine Wohnung zu modernisieren und dann bei der Neuvermietung eine deutlich höhere Miete zu erzielen. Der Grund lag darin, dass der Vorbesitzer häufig darauf verzichtet hatte, die Mieten regelmäßig anzuheben.
Das wird sich mit Sicherheit ändern, wenn es eine Mietpreisbremse bei Neuvermietungen gibt. Die Mieten im Bestand werden dann sehr viel häufiger und stetiger erhöht werden als bisher. Da sich die Wohnraumknappheit durch die neuen Regulierungen weiter verstärken wird, können Eigentümer leichter als bisher sogenannte Indexmietverträge durchsetzen. Bei Gewerbeimmobilien ist das in Deutschland schon bisher üblich, bei Wohnimmobilien noch nicht.
Zweitens hat der Vermieter keine Veranlassung mehr, die Wohnung beim Mieterwechsel aufwändig zu modernisieren, beispielsweise durch Einbau eines

neuen Bades. Eine standardmäßige Renovierung wird ausreichen, denn bei der Wohnraumknappheit findet man für die gesetzlich gedeckelte Miete auch ohne Sanierung einen neuen Mieter.
Zudem haben die künftigen Koalitionäre angekündigt, auch die Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete – bisher war das in Höhe von elf Prozent der Aufwendungen möglich – zu reduzieren und diese Umlage zeitlich zu befristen. Es entfallen also erhebliche wirtschaftliche Anreize und Möglichkeiten, Wohnungen zu sanieren.
Auch der Neubau von Wohnungen wird leiden. Man weiß zwar noch nicht, wie die Mietpreisbremse ausgestaltet wird, aber selbst dann, wenn die Vermietung von Neubauten ausgenommen werden sollte, wird sie zu einer Baubremse führen. Denn Immobilieninvestoren denken langfristig und jeder Neubau wird ja nach einigen Jahren zu einem Bestand.
Die künftigen Koalitionäre haben erkannt, dass die Mietpreisbremse zu einer Baubremse führen wird. Deshalb wollen sie gleichzeitig mit den Restriktionen im Mietrecht steuerliche Anreize schaffen und die degressive Abschreibung wieder einführen. Die Erfahrungen mit solchen Steuervorteilen sind zwiespältig. Entweder sind sie zu niedrig und bewirken nichts. Wenn man beim Autofahren kräftig auf die Bremse tritt und mit dem anderen Fuß leicht aufs Gaspedal, fährt das Auto dennoch nicht. Oder die Anreize sind zu groß und führen zu Fehlallokationen von Kapital, wie in den 90er Jahren bei der Sonderabschreibung für Immobilien in den neuen Bundesländern.
Erschienen im Handelsblatt vom 19. November 2013, Seite 15

Bundestag beschließt neues Mietrecht

Kurz vor Jahresende hat der Bundestag die lang diskutierte Änderung des Mietrechts beschlossen. Vor dem Hintergrund der Energiewende hatten sich die derzeitigen Regelungen im Mietrecht als zu schwerfällig und nicht interessengerecht herausgestellt. Das als Investoren- Nutzer- Dilemma beschriebene Phänomen, dass der Vermieter die energetische Sanierung bezahlt und der Mieter am Ende Energiekosten spart, machte eine Änderung der Regelungen zur Modernisierung im Mietrecht nötig.

Auch die durch planmäßig agierende Mietpreller entstandene Schieflage zwischen Mieter und Vermieter, die zu erheblichen Schäden bei privaten Vermietern geführt hat, ist nun durch Änderung des Mietrechts neu geregelt.

Quasi über Nacht wurde zudem eine gravierende Änderung vorgenommen, die mit dem grundsätzlichen Charakter des Gesetzes, nämlich die Energiewende voranzubringen, nichts zu tun hat: Durch eine Ergänzung des § 558 Absatz 3 BGB werden die Landesregierungen ermächtigt, im Wege einer Rechtsverordnung für fünf Jahre Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In diesen Gebieten beträgt die Kappungsgrenze bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete 15 Prozent, während sie ansonsten gemäß § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB 20 Prozent beträgt. Die Miete kann also innerhalb von drei Jahren lediglich um insgesamt 15 Prozent erhöht werden.



Trinkwasserverordnung – verlängerte Prüffrist so gut wie sicher

Nach der seit fast einem Jahr geltenden Trinkwasserverordnung (TrinkwV) sind auch gewerbliche Vermieter verpflichtet, eine Legionellenuntersuchung durchzuführen, wenn der Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter fasst oder Warmwasserleitungen mehr als drei Liter Volumen zwischen Speicher und Wasserhahn aufweisen. Damit fallen praktisch alle vermieteten Mehrfamilienhäuser unter die Verordnung. Für Verwalter ergeben sich daraus zusätzliche Aufgaben. Sollten Vermieter oder Verwalter ihren Pflichten noch nicht nachgekommen sein, können sie noch hoffen: Die geltende Prüffrist in der Trinkwasserverordnung soll jetzt nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesrats bis zum 31. Dezember 2013 verlängert werden - und zwar rückwirkend. Auch neu ist damit die Entscheidung des Bundesrates, die Prüffristen generell auf alle drei Jahre fest zusetzen. Die Bundesregierung muss den Vorschlägen allerdings noch zustimmen. Empfehlungen zur richtige Vorgehensweise im Sinne der Trinkwasserverordnung finden Sie in der