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Pressemitteilungen

Viele wissen nicht ....



Viele wissen nicht, wie umfangreich und aufwendig der Verkauf oder Kauf einer Immobilie ist.

Es fehlen oft ausreichende Kenntnisse über den aktuellen und der neusten Rechtsprechung über den Immobilienmarkt. Auf beiden Seiten, bei Verkäufer und Käufer. Oft versucht sich der Käufer, eher über den Markt und die möglichen Kaufchancen zu informieren als der Verkäufer, der sein Objekt so hoch wie möglich verscherbeln will.

Für beide Parteien ist es oft schwer die Immobilien sachlich richtig zu bewerten und einzuschätzen, hinzukommen eben auch die regelmäßigen Gesetzesänderungen, die machen dadurch den Markt schwer durchschaubar. Kleine Formfehler bringen oft hohen finanziellen Verlust.

Dabei haben Käufer und Verkäufer i. d. R. ähnliche Gedanken. Kann ich mein Haus selber kaufen oder verkaufen. Brauche ich einen Makler? Können die hohen Maklerkosten gespart werden?

Oft glaubt der Verkäufer, dadurch einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Der Käufer freut sich evtl., weil er glaubt, durch den Wegfall der Maklergebühr ein Schnäppchen gemacht zu haben.

Nun soll auch beim Verkauf das Bestellerprinzip eingeführt werden. Hurra? Wie sehen Sie das?

Kommt das Bestellerprinzip, ist der Makler nur noch für den Verkäufer tätig. Damit gibt er seine Vermittlerposition auf. Er wird vom „Besteller“ bezahlt und muss den höchsten Verkaufspreis erzielen. Er muss ggf. den überhöhten Preisvorstellungen seines Auftraggebers folgen. Zusätzlich soll davon natürlich auch die Maklerprovision bezahlt werden. Es könnte also sein, dass der Verkaufspreis höher dotiert und damit auch logischerweise eine höhere Grundsteuer fällig wird als bisher. Eine Entlastung für den Immobilienmarkt sieht anders aus!

Eventuell verlängert sich für den Verkäufer dadurch auch die Verkaufszeit, weil dem Käufer der Preis zu hoch erscheint. Der Preis muss oft mehrmals gesenkt werden. Die marktbeobachtenden Kaufinteressenten glauben dann, dass mit dem Angebot etwas nicht stimmt. Das Objekt wird, weil nun der Verkäufer keine Nerven, durch Besichtigungen, Zeitplan und Fragen mehr hat, ggf. unter den reellen Preisvorstellungen verkauft. Ob aber auch Käufer tatsächlich ein Schnäppchen gemacht ist fraglich. Bei solider Beratung durch den Makler wäre ein ähnlicher Preis, wie vor dem Bestellerprinzip herausgekommen, mit dem beide Seiten zufrieden sein können. Oft eben mit der rechtlichen Sicherheit, keine Formfehler gemacht zu haben, die im nach hinein, viel Ärger, Kosten und zeitaufwendig sind.

Deshalb sollte sich jeder die Frage selber stellen, ist der Verzicht auf einen Makler sinnvoll?

Vielleicht für wenige, die schon öfter gekauft oder verkauft haben und sich intensiv mit rechtlichen Vorschriften, vertraglichen Besonderheiten und der Vermarktung auseinandersetzt haben. Wie viel Schreibkram und Zeit mit den Behörden und Notaren auf einem zu kommt, wird meist erst zu spät registriert.



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Die Landflucht nimmt zu.

Grundstücke im Berliner Umland bieten neue Perspektiven.
Denn Grundstücke in Berlin zu erwerben wird immer schwieriger und teuerer. Hinzu kommt, dass die Preise immer noch nach oben zeigen. Speziell junge Familien suchen deshalb ihr Glück im nahen Umland von Berlin.
Hier bieten sich noch Möglichkeiten, im erschwinglichen Bereich, ein kleines Grundstück zu sichern. Sei es ein Wochenend- und Freizeitgrundstück, um vom Alltagsstress in Berlin zu entfliehen, oder gleich um dort zu Wohnen oder neu zu bauen. Die Sehnsucht nach Ruhe und Natur ist größer als manche denken und kommt noch hinzu.

Aber, auch im nahen Umland sind die Preissteigerungen nicht vorbei gegangen. Es haben sich auch hier sehr beliebte und bevorzugte Landstriche entwickelt. Hier sind die Bodenrichtwerte der Nachfrage angepasst worden.

Ein spezielles Grundstück kann ich dehnen anbieten, die den allgemeinen Stress, der Hektik entfliehen wollen. Die einfach entspannt das Leben genießen wollen und dennoch schnell in Glienicke Nordbahn, Berlin Frohnau. Berlin Pankow sein müssen oder wollen.



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Vorschau

Die Zahl der Baugenehmigungen für neue Wohnungen in Deutschland,
lässt immer noch zu wünschen übrig, so das Statistische Bundesamt. Je weniger gebaut wird, umso höher werden die Mieten stiegen.

Haben Sie Ihren aktuellen Energieausweis? Bei Bedarf bitte anrufen.

Wenn Sie Ihre Immobilie suchen, verkaufen oder vermieten wollen, sprechen Sie mich an. Immobilien & Hausverwaltungen Wolfgang Krüger. Seit über 28 Jahre.
Tel. 030-436 66107. 0171-550 64 56, MehrRente@gmx.de



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Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt?

Trotz aller negativen Ereignisse ist der Markt immer noch im Aufwärtstrend.
Aufgrund, der immer noch verhältnismäßigen Niedrigzinssituation werden als Sicherheit Sachwerte, also Immobilien bevorzugt. Eine Feststellung, die eigentlich überzeugt: Boden und Grund sind begrenzte Ressourcen – allein wegen des Bevölkerungswachstums müssten Immobilienpreise darum immer weiter steigen.
Die Banken müssen aber jetzt wieder mehr Gewinne machen. - Deshalb sollte jeder Immobilieninteressent seine Entscheidungen gut prüfen.



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Verkaufen Sie Ihre Immobilie nicht unter Wert!

Verkaufen Sie Ihre Immobilie nicht unter Wert!
Nutzen Sie die aktuelle Nachfrage nach Immobilien. Glauben Sie nicht, Sie können Ihre Immobilie selber besser verkaufen als ein langjähriger erfahrener Makler. (Ausnahmen bestätigen die Regel). Optimieren Sie mithilfe eines Immobilienmaklers den Verkaufserlös Ihres Hauses.

Es hat sich herausgestellt, dass Eigentümer nicht alle neuen gesetzlichen Vorschriften, Urteile und Vorgehensweisen kennen, nicht den optimalen Preis erzielen. Kaufinteressierte sind oft, weil sie sich mit dem Kaufgedanken schon lange beschäftigen dem Verkäufer überlegen. Sie mindern geschickt den angedachten Verkaufspreis oder klagen sogar nach Kaufvertrag Gelder ein.

Was brauchen sie, wenn sie Ihre Immobilien verkaufen wollen? Bei vielen Objekten fehlt der gültige Energieausweis! Wer keinen hat, dem drohen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro (EnEV 2013). Eine Verkaufswertberechnung hilft, den richtigen Preis zu finden!
Einen seriösen Makler, der sich im Alleinauftrag um ihre Immobilie
kümmert und sie regelmäßig über die Verkaufsaktivitäten
unterrichtet!

Zu 1. Es wird unterschieden zwischen dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis orientiert sich an den Heiz- und Warmwasserkosten und gibt damit den gemessenen Energiebedarf, also das Verhalten der Bewohner wieder, nicht aber die energetische Qualität des Gebäudes. Das sagt der Bedarfsausweis.
Zu 2. Ihre Immobilie wird vor Ort bewertet. Durch den Vergleich von Immobilienverkäufen und Angebote auf dem Markt wird ein Vergleichswertgutachten erstellt. Es zeigt Ihnen, was Ihre Immobilie heute wert ist.
Zu 3. Es ist ein Irrglaube, wenn Immobilienverkäufer glauben, wenn mehrere Makler das Objekt anbieten, wird es schneller verkauft. Im Gegenteil, es tauchen unterschiedlich Aussagen und Preise zum Objekt auf und die Kaufinteressenten werden verunsichert. Oft wird dann im Nachhinein, auch noch der Verkäufer wegen Haftungsfragen verklagt.

Gerne berate ich sie. Wenn ich ihr Vertrauen bekomme und ihr Objekt im Alleinauftrag in meinem Vertrieb aufnehme, fallen für Sie, je nach Objekt, keine oder nur geringe Kosten für den notwendigen Energieausweis oder das Vergleichswertgutachten an.



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Die Wohneigentumspreise sind weiter gestiegen.

Die Wohneigentumspreise sind weiter gestiegen.

Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand mit mittlerem Wohnwert um gut 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr angestiegen. Damit setzt sich der seit 2010 begonnene Preisanstieg fort. Insbesondere in den deutschen Großstädten, wie in Berlin, kommt es dabei zu einer deutlich stärkeren Preissteigerung. Das sind die zentralen Ergebnisse des aktuellen IVD-Preisspiegels Wohneigentum, welcher die Entwicklung der Wohneigentumsmärkte in rund 370 Städten der Bundesrepublik erfasst hat.

"Ein wichtiger Grund dafür ist immer noch die Wohnraumknappheit. Immer mehr Menschen zieht es in die Metropolen.

Man sollte aber auch nicht das Umland vergessen. Hier findet man teils gute Anbindungen an die Stadt, und die Preise sind auch noch halbwegs vernünftig. Auf jeden Fall sollten sich Kauf- oder Mietinteressenten und auch Verkäufer und Vermieter fachlich durch Makler beraten lassen. So werden viele (mach mal) teurere Fehler im Vorfeld vermieden und in der Regel sind beide Seiten mit dem Ergebnis sehr zufrieden.



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Verkaufen Sie Ihre Immobilie nicht unter Wert!

Verkaufen Sie Ihre Immobilie nicht unter Wert!
Nutzen Sie die aktuelle Nachfrage nach Immobilien. Glauben Sie nicht, Sie können Ihre Immobilie selber besser verkaufen als ein langjähriger erfahrener Makler. (Ausnahmen bestätigen die Regel). Optimieren Sie mithilfe eines Immobilienmaklers den Verkaufserlös Ihres Hauses.

Es hat sich herausgestellt, dass Eigentümer nicht alle neuen gesetzlichen Vorschriften, Urteile und Vorgehensweisen kennen, nicht den optimalen Preis erzielen. Kaufinteressierte sind oft, weil sie sich mit dem Kaufgedanken schon lange beschäftigen dem Verkäufer überlegen. Sie mindern geschickt den angedachten Verkaufspreis oder klagen sogar nach Kaufvertrag Gelder ein.

Was brauchen sie, wenn sie Ihre Immobilien verkaufen wollen?Bei vielen Objekten fehlt der gültige Energieausweis! Wer keinen hat, dem drohen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro (EnEV 2013).Eine Verkaufswertberechnung hilft, den richtigen Preis zu finden!
Einen seriösen Makler, der sich im Alleinauftrag um ihre Immobilie
kümmert und sie regelmäßig über die Verkaufsaktivitäten
unterrichtet!

Zu 1. Es wird unterschieden zwischen dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis orientiert sich an den Heiz- und Warmwasserkosten und gibt damit den gemessenen Energiebedarf, also das Verhalten der Bewohner wieder, nicht aber die energetische Qualität des Gebäudes. Das sagt der Bedarfsausweis.
Zu 2. Ihre Immobilie wird vor Ort bewertet. Durch den Vergleich von Immobilienverkäufe und Angebote auf dem Markt wird ein Vergleichswertgutachten erstellt. Es zeigt Ihnen, was Ihre Immobilie heute wert ist.
Zu 3. Es ist ein Irrglaube, wenn Immobilienverkäufer glauben, wenn mehrere Makler das Objekt anbieten, wird es schneller verkauft. Im Gegenteil, es tauchen unterschiedlich Aussagen und Preise zum Objekt auf und die Kaufinteressenten werden verunsichert. Oft wird dann im Nachhinein, auch noch der Verkäufer wegen Haftungsfragen verklagt.

Gerne berate ich sie. Erhalte ich ihr Vertrauen und ich nehme ihr Objekt im Alleinauftrag in meinem Vertrieb auf, fallen für Sie, je nach Objekt, keine oder nur geringe Kosten für den notwendigen Energieausweis oder das Vergleichswertgutachten an.

Immobilien & Hausverwaltungen Wolfgang Krüger (seit 1989), Fährstr. 22a, 13503 Berlin Heiligensee. Tel. 0171-550 6456, mehrrente@aol.com



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Neues Leben in älteren Immobilien wird unterschätz



Neues Leben in älteren Immobilien wird unterschätzt.
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses entscheidet meistens das „Bauchgefühl“. Das aber ist oft ein Hemmnis die richtige Entscheidung zu treffen.
Wer ein Haus aus zweiter Hand verkauft oder kauft, sollte sich freimachen von Verkaufs- aber auch von Kaufwiderständen. Der Verkäufer bewertet sein Objekt oft höher, als es der Markt hergibt. Meist, weil er viel investiert, und alles mit „Herzblut“ geschaffen hat. Oft auch, weil er sich einseitig informiert hat. Ein Makler sollte mit seinem Fachwissen der richtige Ansprechpartner für sein Verkaufsvorhaben sein.
Der Käufer wiederum lässt sich oft von dem Zustand der Raumaufteilung, der Küche und das Bad vom Kauf abschrecken und will ohne fachliche Hilfe (Makler) das Selbstmachen und beurteilen.
Deshalb sollten beide, Verkäufer und Käufer, die in der Regel nicht jeden Tag eine Immobilie verkaufen oder kaufen, sachlich das Objekt beurteilen.

Der Verkäufer muss wissen, was „heute„ der Käufer für ein Wunschobjekt sucht und auch dafür ausgeben will oder kann. Auch hier hilft der seröse Makler.
Es werden nur ca. 20 % der Immobilien geplant gekauft. Über 80 % aller Immobilien werden gebraucht gekauft. Nur selten entsprechen Aufteilung der Zimmer, Heizung-, Elektro- oder Sanitärinstallationen den heutigen Bedürfnissen. Mit ein bisschen Fantasie und guter Planung lässt sich jedoch aus fast jedem Haus/Wohnung etwas Besonderes machen.

Zu bedenken ist beim Umbau eines Hauses/Wohnung eine ganze Menge. Makler, Fachleute, Architekten, Banken sind Ansprechpartner. Sie helfen, Kosten sicher zu kalkulieren, die einzelnen Leistungen korrekt ausschreiben, Fördermittel kennen und richtig beantragen, realistisch planen, um damit unangenehme Überraschungen zu vermeiden, und mit gesetzlichen neusten Vorschriften klarkommen.
Makler sehen in ihrer langjährigen Praxis diverse Häuser und Wohnungen. Vor dem Kauf und nach dem Kauf. Sie wissen, was auch ohne große Kostenmehrbelastungen möglich und machbar sein kann. Oft ist der fehlende Balkon oder die Terrasse kaufentscheidend, die Öffnung der kleinen Küche, der kleinen Zimmer usw., alles ist aber oft nachträglich möglich.
Fazit: Der Verkäufer erzielt den besten Preis, wenn er sein Objekt realistisch bewertet. Echte Vorteile seiner Immobilie hervorhebt. Auch die, die nach Verkauf verändert werden können. Zum Beispiel, nach Absprache mit dem Grünflächenamt, die Fällung von Bäumen, die das Objekt bisher verdunkeln.
Der Kaufinteressent sollte gerade bei älteren Objekten, seine Fantasie einmal freien Lauf lassen. Der Fachmann prüft, was umsetzbar ist und was es kostet. Unterm Strich werden Verkäufer und Käufer zufrieden sein.
Bei Interesse können wir gerne Kontakt aufnehmen. Immobilien, Wolfgang Krüger, Fährstraße 22a, 13503 Berlin Heiligensee, Tel. 030-436 66 107. MehrRente@gmx.de.



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Maklerprovision und Grunderwerbsteuer

Warum es Sinn macht, als Kaufinteressent einen Maklervertrag mit dem Makler zu schließen.
Immer wieder stellt sich die Frage, nach dem Kauf einer Immobilie, ob und in welchen Fällen die Maklerprovision die zu ermittelnde Grunderwerbsteuer erhöht. Vor allen Dingen wurde der Käufer darüber informiert?

Beispiel: Kaufpreis der Immobilie 300.000,00 €. Der Verkäufer zahlt dem Makler die Maklerprovision. Für den Kunden erscheint die Immobilie provisionsfrei zu sein. Die Immobilie wird mit 321.420,00 € bezahlt. Obwohl die Immobilie nur 300.000,00 € kostet, werden 321.420,00 € als Besteuerungsbetrag erhoben. Bei 6.5 % Grunderwerbsteuer sind das 20.892,30 €.

Wenn der Käufer die Maklerprovision aufgrund eines vorher abgeschlossenen Maklervertrages für diese Immobilie an den Makler zahlt, kann dies nicht passieren. Die Grunderwerbsteuer beträgt nur 19.500,00 € vom Kaufpreis. Eine Ersparnis von 1.392,30 €.

Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung, die der Verkäufer erhält. Was als Gegenleistung gilt, ist in § 9 GrEStG geregelt. Wenn Sie detaillierte Informationen über dieses Thema erhalten möchten, stelle ich Ihnen gerne den Tipp vom Experten, Hans-Joachim Beck, Leiter des IVD Bundesverband als Kopie zur Verfügung.

Eins vorab, diese „Vergünstigung“ und Einsparung an Steuern ist nur möglich, wenn im Vorfeld der entsprechende Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten geschlossen wurde. In der Regel geht der Interessent keine weiteren Verbindlichkeiten mit dem Maklervertrag ein.

Beispiel: Ein Immobilienkaufinteressent meldet sich beim Makler wegen eines Objektes. Der Makler schickt ihm den Maklerauftrag für diese Immobilie und vereinbart mit ihm einen Besichtigungstermin. Kommt es zum Kauf und zahlt der Käufer, die Maklerprovision an den Makler ist alles steuerkonform.
Gefällt dem Kaufinteressenten, die besichtige Immobilie nicht, kann der Interessent (wie bei mir) den Vertrag stornieren, oder wünscht, dass der Makler für ihn weiterhin bei der Suche der passenden Immobilie behilflich ist.



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Neues zur Mietpreisbremse:

Was jetzt Experten zur "Mietpreisbremse“ sagen, hätte im Vorfeld schon berücksichtigt werden müssen. Alle halbwegs erfahrenen Makler und Fachleute der Wohnungswirtschaft haben den Politikern schon im Vorfeld diese Hinweise gegeben. Aber Sie fühlten sich als "Robin Stone" für alle Mieter. Denn, welcher Mieter will mehr Miete zahlen, welcher Mieter möchte eine Maklergebühr bezahlen. Keiner! Ein 100 %Tiger Erfolg für die Politik. Kurzfristig!

Verlierer werden die „kleinen Mieter“ sein. Die Kapitalanleger, die kleine Zinshäuser bauen wollten, um selbst für das Alter vorzusorgen.
Gewinner werden langfristig die Juristen sein, die von den Fehlern der uniformierten kleinen Vermieter und von der Streitsucht einiger informierten Mieter profitieren.

Mit aller Macht versucht die Politik, die Mieter zu schützen. Doch am Ende erreicht die Politik sogar das Gegenteil. Denn trotz Mietspiegel steigen die Wohnkosten weiter an.



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Verkaufs- oder Vermietungspreis hoch ansetzen?

Verkaufs- oder Vermietungspreis hoch ansetzen?
1. Wie ermitteln private Verkäufer den gewünschten Verkaufs- oder Mietpreis Ihrer Immobilie.
Erfahrungsgemäß heraus nach dem „Bauchgefühl“. Z. B. das habe ich reingesteckt, das muss ich mit Gewinn wieder heraus bekommen, das hat mein Nachbar auch bekommen, usw. usw.
2. Andere denken anders und beauftragen einen Experten, der alles, auch die Verwendung des Marktanpassungsfaktors und alle Details berücksichtigt.
3. Die dritte Möglichkeit stellt die Wohnmarktanalyse dar, sie basiert auf einer genauen und aktuellen Wettbewerbsanalyse.
Wo liegen die Unterschiede?
Zu 1. Hier wird schnell mal der Preis nach oben geschraubt. Nach dem Motto jetzt geht alles der Markt boomt. Nachteil, ein zu hoch angesetzter unrealistischer Preis bringt Verluste! Eine Sparkassen-Untersuchung hat ergeben, wer den Preis 15 % zu hoch ansetzt, erzielt i. d. R. nur 85 % des optimalen Verkaufspreises und das bei ca. 1 Jahr Vermarktungszeit! Ein realistisch angesetzter Preis bringt einen 100-%-Verkaufspreis bei kurzer Angebotsdauer von ca. 2 Monaten. Der Verlust liegt nicht nur bei dem nicht realisierten Verkaufpreis, auch bei den längeren Unterhaltungskosten, evtl. Raten für Zwischenfinanzierungen usw.
Zu 2. Hier wird sachlich alles berücksichtigt, was zu einer Wertermittlung verlangt wird. Nachteil, oft kommt ein Verkaufspreis dabei heraus, der dem Kunden schmeichelt, aber nicht im Moment zu kaufen ist.
Zu 3. Verhältnismäßig neu, aber wie erwähnt erfolgreich, die Wohnmarktanalyse. Sie verschafft einen realistischen Marktüberblick in Ihrer direkten Nachbarschaft. Hinzu kommt, der durchschnittliche Preis der letzten 1 -2 Jahre und der Preistrend.
Fazit, aus falschem Ehrgeiz und ggf. aus Unkenntnis, sollten Verluste beim Verkaufen oder Vermieten vermieden werden. Nach wie vor ist es die beste Entscheidung, sich von einem langjährig erfolgreichen Makler vor Ort beraten zu lassen. Informationen können Sie per Mail unter MehrRente@aol.com kostenlos anfordern. Immobilien & Hausverwaltungen, Wolfgang Krüger, Mitglied im ivd. Fährstraße 22a, 13503 Berlin Heiligensee. Oder Telefon 030-436 66 107.



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Besitzen Sie den neuen Energieausweis?

Haben Sie den aktuellen Energieausweis?

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen will, hat einiges zu beachten. Um nicht mit hohen Bußgeldern abgestraft zu werden oder in sonstigen nachteiligen finanziellen Fallen zu tappen.

Ein beliebtes Thema, ist die neue Energieeinsparverordnung. Wenn eine Immobilie verkauft, vermietet, verpachtet oder zum Leasing in kommerziellen Medien, wie z. B. Tageszeitungen oder Internetportalen angeboten wird. Der aktuelle Energieausweis ist dem Käufer oder Mieter spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und ggf. erklärt werden.

Besitzen sie noch einen alten Energieausweis vor 2007, müssen sie Übergangsfristen beachten. Hier liegt die höchste Fehlerquote, die zu Bußgeldern bis 15.000,00 € führen können. Schließen sie das Risiko durch die Beschaffung eines neuen Ausweises aus.

Diese Pflichtangaben müssen gemacht werden:
Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), der angegebene Kennwert (Endenergiebedarf, Energieverbrauchskennwert), das Baujahr, Befeuerungsart (wesentliche Energieträger der Heizung) und die Energieeffizienzklasse (nur für neu ausgestellte Ausweise)

Verkäufer besorgen sich, wenn noch nicht geschehen, einen gültigen Energieausweis, je nach Notwendigkeit der zuverkaufenden oder zu vermietenden Immobilie den preiswerteren verbrauchsbasierten Energieausweis oder den bedarfsbasierten Energieausweis. Als Mitglied im Immobilienverband Deutschland (ivd) bin ich Ihnen dabei gerne bei der Beschaffung und dem Ausfüllen des Fragebogens bzw. der Begehung des Gebäudes mit dem Energieberater behilflich. Bei Auftragsvergabe kostenlos.

Beim Verkauf oder Vermietung sollte immer ein Makler beauftragt werden. Er verhandelt mit den Interessenten. Der Makler sollte ein Garant dafür sein, dass beide Seiten, Verkäufer/Vermieter und Käufer/Mieter, rechtssicher, fair und entspannt sich vertragsmäßig einigen. Ohne die Befürchtung auch nach Vertragsabschluss noch wegen Formfehlern in Regress genommen zu werden. Was leider im Moment stärker zu beobachten ist.



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Verbraucherwiderrufsrecht

Verbraucherwiderrufsrecht bei Immobilien-Maklerverträgen.
Seit dem 13. Juni 2014 gelten umfassende Neuregelungen im Verbraucherrecht, die sich auch auf das Maklerrecht auswirken. Im Internet oder beispielsweise per E-Mail sowie Telefon oder Brief geschlossene Maklerverträge können durch den Verbraucher widerrufen werden. Gleiches gilt für Maklerverträge, die ein Verbraucher mit dem Makler außerhalb der Geschäftsräume des Maklers abschließt. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage, wobei sie unter Umständen vorzeitig enden kann, wenn der Makler seine Leistung vollständig erbracht hat. Immobilienmakler sind zur Einhaltung der Informations- und Belehrungspflichten gesetzlich nach § 355 BGB verpflichtet.

Für Immobiliensuchende und Immobilienverkäufer ist es aber oft unverständlich, warum nun der Makler im Gegensatz zu seiner früheren bekannten Arbeitsweise so viel Belehrungen und schriftlichen Aufwand betreibt, um das gewünschte Objekt dem Immobilien suchenden kurzfristig zu zeigen und ihn zu beraten. Beide Seiten müssen eine aufwendige Prozedur über sich ergehen lassen. Hinzu kommt die Notwendigkeit zur Vorlage eines Energiepasses, bis es zu den gesetzlich vorgeschriebenen Maklerverträgen kommt. Es gilt längst nicht mehr das Wort oder der berühmte Handschlag.
Die Informationspflichten müssen vor der Beauftragung des Maklers erfüllt werden, also bereits mit der individuellen Bewerbung der Immobilie im Exposé, im Internet und bei Maklerverträgen, die unter Verwendung von Telefon, Fax oder Brief zustande kommen.

Zu den Informationspflichten zählen insbesondere die Belehrungen über das Widerrufsrecht, den Gesamtpreis der Leistung und die Identität des Maklers. Das Gesetz verlangt vom Makler, dass er in seiner Antwort beispielsweise per E-Mail (oder einem anderen dauerhaften Datenträger) dem Verbraucher die zu erteilenden Informationen noch einmal zur Verfügung stellt. Zudem ist darin auch der wesentliche Inhalt des Maklervertrages wiederzugeben. Sodass z. B., eine Provision von ihm nur erhoben wird, wenn es wie bisher zum Abschluss eines Hauptvertrages kommt. Kommt es nicht zum Miet- oder Kaufvertrag, muss der Kunde auch keine Provision zahlen.

Kann der Auftraggeber auf das Widerrufsrecht verzichten? Nein. Eine Vereinbarung, die das Widerrufsrecht ausschließt, ist unwirksam.

Muss der Makler mit der Widerrufsbelehrung bereits die vollständige Anschrift des Objektes oder den Verkäufer oder Vermieter benennen? Nein. Der Maklervertrag muss noch nicht erfüllt sein. Die Informationspflichten sind bei Abschluss des Maklervertrages zu erfüllen.
Der Kunde erkundigt sich direkt im Büro des Maklers. Ist eine Widerrufsbelehrung erforderlich? Nein. Die Informationspflichten sind nur erforderlich, wenn der Vertrag im Fernabsatz oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers zustande kommt.

Bitte haben Sie also Verständnis für den Mehraufwand, er kommt Ihnen als Verbraucher zugute.



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Grunderwerbsteuer sparen!



Welche Tricks gibt es, um Grunderwerbsteuern zu sparen?

Der Trend, in Immobilien zu investieren, hält ungebrochen an. Das gilt nicht nur für Immobilien als Kapitalanlage, sondern auch für den Eigennutz.

Die Feilscherei der Kaufinteressenten um den Verkaufspreis ist weitgehend zurückgegangen. Das Gegenteil ist jetzt teils zu verzeichnen. Deshalb ist es nun wichtiger denn je, einen qualifizierten Immobilienmakler an seiner Seite zu haben.

Wie kann man die Kaufpreissumme legal reduzieren? Sie können zum Beispiel Geld bei der Grunderwerbsteuer sparen. Der Staat verdient an Ihrem Kauf in Berlin und Brandenburg 6 % vom Kaufpreis!

Sie können die Grundsteuer bei Übernahme von Einrichtungsgegenständen oder bei Eigentumswohngeldrücklagen sparen.

Ferner bei der Schenkung einer Immobilie, beim Kauf eines unbebauten Grundstücks oder beim Wohnungskauf in einem Mehrfamilienhaus. Der Platz für die Hinweise auf die drei letzten Sparmöglichkeiten sind komplizierter und können erfragt werden.

Heute kommt es oft bei Bestandsimmobilien vor, dass der Verkäufer Einrichtungsgegenstände mit verkaufen will, dass erhöht den Verkaufspreis und die Grundsteuer. Bewegliche Gegenstände sind jedoch nicht für die Steuer relevant. Dazu müssen Vereinbarungen über mitverkaufte Einrichtungsgegenstände - und besonders die hierzu ausgewiesenen Kaufpreise - zur Klarstellung gegenüber dem Finanzamt im Notarvertrag aufgenommen werden. Dieser Kaufpreis darf zur Steuerersparnis nicht willkürlich festgesetzt werden, sondern muss dem Zeitwert der verkauften Gegenstände entsprechen. Beispiel KP 300.000,00 € Grundsteuer 6 % = 18.000,00 € für den Staat. Minus angenommener Einrichtungsgegenstände von 40.000,00 € entspricht der KP 260.000,00 € Grundsteuer 6 % =15.600,00 €. Ersparnis 2.400,00 €.

Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, dann könnte das gleiche Beispiel ggf. angewendet werden. Hinzu kommt aber ggf. noch der Vorteil, dass es eine hohe Instandhaltungsrücklage für diese Wohnung gibt. Die Instandhaltungsrücklage wird von dem Verkäufer auf den Käufer übertragen und fällt nicht unter der Grunderwerbsteuerpflicht. Die vom Notar aufgenommen und nachgewiesene Höhe der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag, sie könnte zum Beispiel 10.000,00 € für die Wohnung betragen, würde gemäß obrigen Kaufdaten, nochmals eine Ersparnis von 600,00 € erbringen.

Träfen diese beiden Fälle zu, hätte der Käufer nach diesem Beispiel 3.000,00 € ganz legal gespart.

Lassen Sie sich richtig beraten. Beim Verkauf oder Kauf sollte immer ein Makler beauftragt werden. Der Makler sollte ein Garant dafür sein, dass beide Seiten, Verkäufer und Käufer, rechtssicher, fair und entspannt sich vertragsmäßig einigen. Ohne die Befürchtung auch nach Vertragsabschluss noch wegen Formfehlern in Regress genommen zu werden. Was leider im Moment stärker zu beobachten ist.



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Immobilien ohne Schaden verkaufen.

Immobilien ohne finanziellen Schaden verkaufen oder vermieten.
Wer ein Haus oder eine Wohnung speziell seit dem 1. Mai 2014 verkaufen will, hat einiges zu beachten. Um nicht mit hohen Bußgeldern abgestraft zu werden oder in sonstigen nachteiligen finanziellen Fallen zu tappen.

Seit dem 1. Mai schreibt die neue Energieeinsparverordnung die Verpflichtung zur Insertion mit Energiekennwerten vor, wenn eine Immobilie verkauft, vermietet verpachtet oder zum Leasing in kommerziellen Medien, wie z. B. Tageszeitungen oder Internetportale angeboten werden. Der Energieausweis ist dem Käufer oder Mieter spätestens schon bei der Besichtigung vorgelegt und ggf. erklärt werden. Findet keine Besichtigung statt, ist der Energieausweis dem Interessenten unverzüglich vorzulegen.

Besitzen sie noch einen alten Energieausweis vor 2007, müssen sie Übergangsfristen beachten. Hier liegt die höchste Fehlerquote, die zu Bußgeldern bis 15.000,00 € führen können. Schließen sie das Risiko durch die Beschaffung eines neuen Ausweises aus.

Diese Pflichtangaben müssen gemacht werden:
Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
der angegebene Kennwert (Endenergiebedarf, Energieverbrauchskennwert),
Baujahr,
Befeuerungsart (wesentliche Energieträger der Heizung) und
Energieeffizienzklasse (nur für neu ausgestellte Ausweise)

Weitere Informationen können Sie per Mail unter MehrRente@gmx.de kostenlos anfordern. Oder Telefon 030-436 66 107.

Verkäufer besorgen sich, wenn noch nicht geschehen, einen gültigen Energieausweis, je nach Notwendigkeit der zuverkaufenden oder zu vermietenden Immobilie den verbrauchsbasierten Energieausweis oder den bedarfsbasierten Energieausweis. Als Mitglied im Immobilienverband Deutschland (ivd) bin ich Ihnen dabei gerne bei der Beschaffung und dem Ausfüllen des Fragebogens bzw. der Begehung des Gebäudes mit dem Energieberater behilflich.

Was kostet so ein Ausweis?
Verbrauchsausweise werden für ca. 60,00 € und Bedarfsausweise für ca. 200,00 € angeboten.

Beim Verkauf sollte immer ein Makler beauftragt werden. Er verhandelt mit den Interessenten, die sich in der Regel schon mehrere Immobilien angesehen und sich auf dem Gebiet der Preisreduzierung immer wieder neue Argumente einfallen lassen. Der Makler sollte ein Garant dafür sein, dass beide Seiten, Verkäufer/Vermieter und Käufer/Mieter, rechtssicher, fair und entspannt sich vertragsmäßig einigen. Ohne die Befürchtung auch nach Vertragsabschluss noch wegen Formfehlern in Regress genommen zu werden. Was leider im Moment stärker zu beobachten ist.



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Was ist meine Immobilie wert?

Verkäufer oder Vermieter wollen wissen, was ist meine Immobilie wert?
Ein guter Anhaltspunkt dafür sind die Bodenrichtwerte für 2021. Doch um den individuellen Marktpreis richtig zu beurteilen, gehört oft etwas mehr dazu, als nur starre Zahlen abzuleiten. Hier ist der Fachmann gefragt. Ein Fachmann, der über Jahrzehnte die Entwicklung, Qualität und Preise am Immobilienmarkt, speziell im Norden von Berlin und dem Umland kennt. Der die Möglichkeit hat auch schwierige Objekte zu vermarkten. Der als Mitglied im ivd, dem Immobilienverband Deutschland ist und auf alle Spezialisten des Verbandes zu greifen kann. Der ihnen als Verkäufer den richtigen Käufer empfiehlt, sodass beide Seiten nach dem Notarvertrag voll zufrieden sind. Das Gleiche gilt für den Vermieter, der den richtigen Mieter vorgeschlagen bekommen hat. Wolfgang Krüger Immobilien und Hausverwaltungen ist hierfür im Norden vor Ort, der kompetente Ansprechpartner.
Es freut natürlich den Makler, wenn seine Kunden voll zufrieden sind. Es tut ehrlich gesagt auch gut, nicht nur nach Vertragsabschluss, sondern auch später noch einmal zu hören: „Superbetreut“, „Prima gemacht“, „Danke“ oder „Vorbildlich“, „so sollten alle Makler sein“, kompetent, verbindlich, auf die einzelnen Bedürfnisse eingehen, eben beide Parteien zufrieden zu stellen.
Nun zu den Fakten der Bodenrichtwerte. Im Einzelnen können sie sie auf der Homepage www.wolfgangkrueger.de ersehen. Für Käufer, aber auch für Mieter bedeutet das höhere Kaufpreise und Mieten. Die Steigerungen kommen aber immer noch nicht an die „Fetten Jahre“ ran. Bedenken Sie bei der Recherche Ihrer Immobilie an die Lage. Die rechte Straßenseite kann durchaus preiswerter sein als Die Linke. Ein Bungalow, ist, weil ebenerdig teurerer als ein Etagenhaus usw. usw.. Hören Sie bei der Preisfindung nicht nur auf Freunde und Nachbarn, lassen Sie sich seriös, am besten im Alleinauftrag, von mir beraten. Nur im Alleinauftrag können Sie davon ausgehen, dass sich ihr Makler um Ihre Immobilie kümmert und Ihnen regelmäßig den Tätigkeitsnachweis und Marktbericht liefert.
Lassen Sie uns, Verkäufer und Kaufinteressent, in Kontakt treten. Für den Verkäufer/Vermieter ist es wichtig, einen solventen Käufer/Mieter zu bekommen. Für den Kaufinteressenten ist es von Vorteil einen, langjährig in Heiligensee und Umland tätigen Immobilienmakler & Hausverwalter zur Seite zu haben, der die Angebote abwägen kann.



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Liegen sie mit ihrer Preisvorstellung richtig?

Liegen sie mit ihrer Preisvorstellung richtig?
Was ist eigentlich meine Immobilie wirklich wert? Diese Frage wird mir fast täglich gestellt. Ich vermittele Villen, Häuser, Wohnungen und Baugrundstücke im Norden von Berlin und im Umland.
Es gibt mehrere Modelle der Bewertung. Dem Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren ist besonders beliebt, da es gegenüber den anderen beiden Verfahren den Vorteil hat, die aktuelle Marktlage in die Berechnungen mit einzubeziehen und über den Weg des Vergleichs einen objektiven Überblick über den momentanen Verkehrswert einer Immobilie zuerhalten.
Die Daten der vermittelten Villen, Häuser, Wohnungen und Baugrundstücke werden zusammen gefast und mit den Immobilienportalen verglichen. Daraus resultierend kann ziemlich genau, natürlich auch von Fall zu Fall abweichend, der zurzeit, erzielbare Verkaufpreis ermittelt werden. Das gibt bei der Preisbestimmung gegenüber den Interessen Sicherheit.
Dieses Fachwissen, von mir über Jahrzehnte erarbeitet, und durch Schulungen des ivd (Immobilienverband Deutschland) aktualisiert, kommt ihnen individuell zugute.
Also, die Ermittlung der aktuellen Marktwerte, dass was als angemessener Preis vom Käufer in Ihrer Region erzielbar ist, ist Aufgabe und der Dreh und Angelpunkt und eines seriösen Maklers.
Das Finden und Suchen des richtigen Käufers oder Verkäufer geht mit der Preisfindung einher.
Hinzu kommt, je nach Wunsch des Verkäufers, das erstellten eines aussagefähigen Exposés, schalten von Anzeigen und Internetwerbung, Fensterwerbung und ggf. aufstellen von Verkaufsgalgen. Aber auch, je nach Objekt, auch das Finden von speziellen individuellen Zielgruppen, die dann extra kontaktiert und angesprochen werden müssen. Es werden auch Kundenwünsche berücksichtigt, die ohne Werbung nach außen zum Erfolg führen.
Wenn sie die Absicht haben, eine Immobilie zu suchen oder zuverkaufen, zu vermieten oder wenn sie eine Immobilie kaufen oder mieten möchten, sprechen sie mit mir. Ich werde mich darum kümmern. Treten sie mit mir auch in Kontakt, wenn sie Informationen zu Ihrer Immobilie benötigen. Ich freue mich über ihre Kontaktaufnahme und ein unverbindliches erstes Gespräch.
Viele meiner Kunden kamen bisher über Weiterempfehlungen zu mir. Ich habe sie nicht enttäuscht. Mit meiner langjährigen Marktkenntnis, speziell im Norden Berlins und im Umland, meiner Mitgliedschaft beim ivd, kommt Ihnen durch eine seriöse, sichere Abwicklung zugute und ist ihr Vorteil. Vermeiden Sie unnötigen Arbeitsaufwand, vermeiden sie Unachtsamkeiten, die sich später zu ihrem Nachteil auswirken können. Vertauen sie sich einem erfahrenen Spezialisten an. Leider sprechen viele, die Ihre Immobilie selbst vermarktet haben nicht über eigene Fehler. Verständlich.



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Was verstehen Sie unter "Mietpreisbremse"?

Was verstehen Sie unter „Mietpreisbremse“?

Die schwarz-rote Koalition hat die versprochene Mietpreisbremse auf den Weg gebracht. Bei einem Mieterwechsel soll die neue Miete künftig maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen dürfen. Verhindert werden soll zudem, dass Maklergebühren einfach auf Mieter abgewälzt werden.

Das hört sich logischerweise ganz toll und gerecht an. Dazu könnte man, ohne darüber nachzudenken spontan ja sagen.

Haben Sie sich aber darüber hinaus mal Gedanken gemacht, wer Mietwohnungen baut und warum er sie errichtet? Eigentlich immer um das eingesetzte Geld durch entsprechende Verzinsung herauszuholen. Was passiert nun, wenn hier ein stattlicher Riegel vorgeschoben wird? Man könnte sich vorstellen, dass später weniger oder schlechter gebaut wird, um dennoch den gewünschten Renditefaktor zu erreichen. Gerade in Berlin zeigt die aktuelle Situation explodierende Mieten, weil das Angebot an guten Wohnungen zu gering ist. Die Nachfrage höher ist als erwartet. Vor Jahren war das noch ganz anders.

Viele, speziell die, die in unteren oder mittleren sozialen Verhältnissen leben haben jetzt schon keine Chance bezahlbaren Wohnraum zu finden. Umgekehrt gibt es Viele, die die teuereren Mieten akzeptieren, weil sie das aus anderen Städten oder Ländern so gewohnt sind.

Mich erreichen täglich dringende Nachfragen nach bezahlbarem Wohnraum. Interessenten über das Jobcenter haben kaum noch Chancen. Wenn, dann handelt es sich oft „Bruchbuden“ Man muss hier wohl mit einer sozial ungerechten Verschiebung rechnen. Das geplante Ziel der Regierung wird, wenn nicht noch Korrekturen erfolgen, schwer erreichbar sein, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Gerichte werden extrem viel zu tun bekommen.

Zwei zeitnahe Beispiele:
A) Ein solventer Mietinteressent möchte unbedingt diese und keine andere Wohnung haben. Er wird seine Verhandlungen mit dem Vermieter oder dem Makler so steuern, dass er sie bekommt. Denn er hat mit dem Makler seines Vertrauens im Vorfeld schon einen Suchauftrag gegen Honorar (Vermittlerprovision) abgeschlossen, da er nicht die aufwendige Suche selbst betreiben will und sich nur die Rosinen präsentieren lassen möchte. Andere gehen leer aus.
B) Der Vermieter soll demnächst die Kosten seiner Vermietung selber tragen. Wie könnte er sich bei der Auswahl des Mieters verhalten? Was meinen Sie? Versucht er die entstandenen Kosten auf den Mieter abzuwälzen? Die höchstmögliche Mietobergrenze ansetzen? Nur für ihn günstige Zeitverträge oder Mietindexverträge abschließen? Für evtl. Einbauten hohe Abschlagszahlungen vereinbaren? Oder verhält er sich wie im Fall A?
In beiden Fällen ist nur der solvente Mietinteressent im Vorteil, seine Traumwohnung zu finden.
Parallelen sehe ich auch beim Immobilienverkauf.
Infos erhalten sie bei Immobilien & Hausverwaltungen Wolfgang Krüger Tel. 030-436 66 107 der gerne Ihre Aufträge entgegen nimmt.



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Jetzt ans verkaufen denken?

Rückgang der Immobilienpreise? Wohnimmobilienmärkte entwickeln sich stabil.

Deutschlands Wohnimmobilienmärkte bleiben nach Einschätzung des Immobilienverbands IVD auch 2014 stabil und werden Käufern und Verkäufern gute Chancen bieten. Man rechnet damit, dass die Preise für Wohneigentum im Bundesdurchschnitt leicht oberhalb der Inflationsrate steigen. Der Nachholeffekt der Preisentwicklung der vergangenen Jahre wird langsam nach lassen und die Preise werden sich stabilisieren, so die Fachleute.

Ist eine Preisblase in Sicht?
Von einer Überhitzung der Märkte kann nach Ansicht der Fachleute keine Rede sein. Man kann aber auch eine Preisblase schlecht voraussagen. Selten waren Immobiliendarlehen so günstig wie heute. Steigen die Zinsen und sinkt die wirtschaftliche Entwicklung, wird es speziell für „Häuslebauer“ und „Eigentumswohnungskäufer“, schwerer Immobilieneigentum zu erwerben. Im Mietwohnungsmarkt“ könnte es durch politisch gewollte Eingriffe in den Mietmarkt zu Anspannungen kommen,
Dennoch werden die Mieten in 2014 weiter steigen, insbesondere in den stark nachgefragten City-Lagen. Für 2013 hatte der IVD ein durchschnittliches Wachstum der Neuvertragsmieten von 4,87 Prozent (Gebäude, die vor 1945 errichtet wurden, mittlerer Wohnwert) registriert.

Ist ein Verkauf jetzt sinnvoll?
Wer eine vermietete Wohnung oder Haus als Kapitalanlage besitzt und wo die Verkaufspreise überdurchschnittlich gestiegen sind, der sollte ggf. durchaus einen Verkauf prüfen lassen. Das durch den Verkauf erzielte Kapital könnte dann in einer kleineren Stadt mit positiver Wachstumsprognose, guter Infrastruktur und stabilen Wirtschaftsdaten reinvestiert werden. Denn die Preiskurve in kleineren Städten wird stärker als bisher ansteigen. Insbesondere Städte mit guter demografischer Prognose seien jetzt für Anleger interessant. Kapitalanleger werden sich nicht mehr nur die sogenannten A-Städte ansehen.
Sinnvoll wird und war es schon immer, in der eigenen wohnlich überschaubaren Nähe zu investieren, um die Marktentwicklungen unmittelbar wahrzunehmen und beeinflussen zu können.
Lassen Sie uns in Kontakt treten. Für den Verkäufer ist es wichtig, einen solventen Käufer zu bekommen. Für den Kaufinteressenten ist es von Vorteil einen langjährig in Heiligensee und Umland tätigen ivd Immobilienmakler & Hausverwalter zur Seite zu haben. Infos erhalten sie bei Immobilien & Hausverwaltungen Wolfgang Krüger Tel. 436 66 107.



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Was ist meine Immobilie wert? 50. Woche

Was ist meine Immobilie wert?

Ein guter Anhaltspunkt dafür sind nach wie vor die Bodenrichtwerte. Diese werden im Januar 2014 vom Gutachterausschuss neu festgelegt. Doch um den individuellen Marktpreis zu erfahren, gehört oft etwas mehr dazu, als nur starre Zahlen abzuleiten. Hier ist der Fachmann gefragt. Ein Fachmann, der über Jahrzehnte die Entwicklung, Qualität und Preise am Immobilienmarkt, speziell im Norden von Berlin und dem Umland verfolgt. Der die Möglichkeit hat auch schwierige Objekte zu vermarkten. Der Mitglied im ivd, dem Immobilienverband Deutschland ist und auf alle evtl. notwendigen Spezialisten zu greifen kann. Der ihnen als Verkäufer oder Vermieter den richtigen Käufer oder Mieter empfiehlt, sodass beide Seiten nach dem Vertragsabschluss voll zu frieden sind. Wolfgang Krüger Immobilien und Hausverwaltungen ist für Sie der kompetente Ansprechpartner.

Für alle Immobilienbesitzer die gute Nachricht. Nach einer langen Zeit im Tal der Tränen, so ab 2005 geht es im Norden von Berlin preislich aufwärts. Die Veränderungen der Richtwerte gegen über 2012 liegen zwischen 6 und 11 %.

Vertrauen Sie aber nicht auf „gute Ratschläge“ oder Preisangebote in den Medien. Es handelt sich meist um Preisvorstellungen, die selten so erzielt werden können.

Bedenken Sie bei der eigenen Recherche Ihrer Immobilie an die Lage. Die rechte Straßenseite kann durchaus preiswerter sein als die Linke. Ein Bungalow, weil ebenerdig teuerer als ein Etagenhaus usw. usw. Hören Sie bei der Preisfindung nicht nur auf Freunde und Nachbarn, lassen Sie sich seriös, am Besten im Alleinauftrag, von mir beraten. Nur im Alleinauftrag können Sie davon ausgehen, dass sich der Makler um Ihre Immobilie wirklich kümmert und Ihnen regelmäßig den Tätigkeitsnachweis und Marktbericht liefert.

Lassen Sie uns, Verkäufer/Vermieter und Kauf-/Mietinteressent, in Kontakt treten. Für den Verkäufer ist es wichtig, einen solventen Käufer zu bekommen. Für den Kaufinteressenten ist es von Vorteil einen langjährig in Heiligensee und Umland tätigen Immobilienmakler & Hausverwalter zur Seite zu haben. Infos erhalten sie bei Immobilien & Hausverwaltungen Wolfgang Krüger Tel. 436 66 107.



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Wie sie die Kaufnebenkosten senken können.

Immobilienkauf. Wie sie die Kaufnebenkosten senken können.

Fakt ist, der Verkäufer möchte einen Höchstverkaufspreis für seine Immobilie erzielen. Der Käufer so wenig wie möglich bezahlen.

Verkauft der evtl. unerfahrene Verkäufer ohne einen Makler zu beauftragen, kann es sein, dass der Käufer ihn auf einen unangemessenen Preis herunter handelt. Wird der Kaufvertrag gemacht, können auch hier aus Unerfahrenheit noch viele Nachteile für den Verkäufer entstehen, weil vielleicht der Notar über Nebenabreden nicht in Kenntnis gesetzt worden ist. Der Vertrag falsch gestaltet wurde. Im Nachhinein könnte es zur Rückabwicklung kommen.

Der erfahrene Makler hätte das im Vorfeld ggf. verhindern können, da er den Kaufvertrag im Detail mitgestalten kann. Er hätte mit dem Käufer einen fairen Preis aushandeln können und dem Käufer zusätzlich helfen können weniger Grunderwerbsteuern und Notar- und Gerichtskosten zu zahlen.

Aber wie geht das?

Wichtig, der Notar sollte ein Spezialist in Sachen Immobilienkaufvertrag sein. Der Makler versiert in der Vorbereitung des Vertrages.

Je nach persönlicher Sachlage des Käufers kann der Kaufertrag aufgeteilt werden in Immobilie und bewegliche Sachen. Hiervon wird aber nicht immer Gebrauch gemacht. Ein richtig aufgeteilter Vertrag führt zur Reduzierung der Kaufnebenkosten. Je nach Interessenlage z. B. in Grundstück und Gebäude oder in Grundstück, Gebäude und Zubehör und sonstige bewegliche Sachen. Das führt da zu, dass alle nicht mit dem Grundstück/Haus festverbundene Sachen, nach fachlicher Prüfung durch den Notar, die Nebenkosten reduzieren.

Ein grobes Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 250.000,00 €. Auf Zubehör und bewegliche Sachen, die mitverkauft werden, 40.000,00 €. Normalerweise beträgt die Grunderwerbssteuer 5 % vom Kaufpreis, also 12.500,00 €, Notar- und Gerichtskosten ca. 4.000,00 €. Insgesamt ca. 16.500,00 €. Nach juristischer Aufteilung: KP 210.000,00 € = 10.500.00 €, Notar 3.360,00 € = 13.860,00 € Ersparnis insgesamt ca. 2.640,00 €.

Der Verkäufer hat den Vorteil einen sicheren Vertrag abgeschlossen zu haben, der Käufer hat den Geldwertvorteil. Dies ist natürlich nur ein grobes Beispiel und viele Details sind zu beachten, zeigt aber, dass ein versierter Makler und Notar für beide Parteien Vorteile erarbeiten können. Das unterscheidet Sie von vielen Kollegen.

Ich bin langjährig erfolgreich in Heiligensee und Umland als Immobilienmakler & Hausverwalter tätig. Gerne nehme ich ihre Aufträge entgegen. Infos erhalten sie bei Immobilien & Hausverwaltungen Wolfgang Krüger Tel. 030-436 66 107.



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Was ist Ihre Immobilie wert?

Was ist meine Immobilie wert?

Ein guter Anhaltspunkt dafür sind die Bodenrichtwerte für 2013. Doch um den individuellen Marktpreis zu erfahren, gehört oft etwas mehr dazu, als nur starre Zahlen abzuleiten. Hier ist der Fachmann gefragt. Ein Fachmann, der über Jahrzehnte die Entwicklung, Qualität und Preise am Immobilienmarkt, speziell im Norden von Berlin und dem Umland verfolgt. Der die Möglichkeit hat auch schwierige Objekte zu vermarkten. Der Mitglied im ivd, dem Immobilienverband Deutschland ist und auf alle Spezialisten zu greifen kann. Der ihnen als Verkäufer den richtigen Käufer empfiehlt, sodass beide Seiten nach dem Notarvertrag voll zu frieden sind. Wolfgang Krüger Immobilien und Hausverwaltungen ist hierfür der kompetente Ansprechpartner.
Für alle Immobilienbesitzer die gute Nachricht. Nach einer langen Zeit im Tal der Tränen, so ab 2005 geht es im Norden von Berlin preislich etwas aufwärts. Die Veränderungen der Richtwerte gegen über 2012 liegen zwischen 6 und 11 %.
Aus Platzgründen können sie die Bodenrichtwerte 2013 über www.wolfgangkrueger.de abfragen oder kurz anrufen 436 66 107.
Wenn über die „Magerenjahre“ gesprochen wird, muss man auch an die „Fettenjahre“ zurückdenken. Immobilienbesitzer, die zwischen ca. 1982 und 2004 ihre Immobilie erworben haben, müssen beim Verkauf oft noch großen Einbußen verzeichnen. Lagen doch die Preise um 1990 bis 1994 herum in den einzelnen Bezirken, zum Beispiel: Waidmannslust bei 440 €, Lübars 390 €, Hermsdorf 450 €, Frohnau bei 520 €, Konradshöhe 430 € und Heiligensee bei 450 €.
Bedenken Sie bei der Recherche Ihrer Immobilie an die Lage. Die rechte Straßenseite kann durchaus preiswerter sein als die Linke. Ein Bungalow, weil ebenerdig teuerer als ein Etagenhaus usw. usw. Hören Sie bei der Preisfindung nicht nur auf Freunde und Nachbarn, lassen Sie sich seriös, am Besten im Alleinauftrag, von mir beraten. Nur im Alleinauftrag können Sie davon ausgehen, dass sich der Makler um Ihre Immobilie kümmert und Ihnen regelmäßig den Tätigkeitsnachweis und Marktbericht liefert.
Lassen Sie uns, Verkäufer und Kaufinteressent, in Kontakt treten. Für den Verkäufer ist es wichtig, einen solventen Käufer zu bekommen. Für den Kaufinteressenten ist es von Vorteil einen langjährig in Heiligensee und Umland tätigen Immobilienmakler & Hausverwalter zur Seite zu haben. Infos erhalten sie bei Immobilien & Hausverwaltungen Wolfgang Krüger Tel. 436 66 107.




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Warum ist der Makleralleinauftrag so wichtig?

Warum ist der Makleralleinauftrag so wichtig für Sie?

Gut beraten ist bei Immobiliengeschäften, wer einem leistungsfähigen Makler einen Alleinauftrag erteilt.
Der Makleralleinauftrag
Mit dem Makleralleinauftrag verpflichten Sie den Makler für die Vertragslaufzeit zu intensiven Bemühungen, um den gewünschten Kauf oder Verkauf zu einem guten Abschluss zu bringen. Zu den Aktivitäten des Maklers zähle etwa, dass er auf eigene Kosten angemessene Werbemaßnahmen durchführt. Im Gegenzug verzichte der Auftraggeber darauf, andere Makler oder Dritte einzuschalten. Der Makler stelle bei einem Alleinauftrag sein ganzes Fachwissen, seine Verbindungen und seine Marktkenntnisse sowie seine Kenntnis der kompletten Abwicklungsmodalitäten eines Immobiliengeschäfts in den Dienst seines Kunden.
Risiken ohne Makleralleinauftrag
Anders gestaltet sich die Situation beim allgemeinen Auftrag. Dieser verpflichte einen Makler zu keinen besonderen Aktivitäten, um den Auftrag voranzutreiben. Er könne einfach abwarten, ob sich zufällig ein geeigneter Interessent meldet. Werden, wie es bei Allgemeinaufträgen immer noch geschieht, verschiedene Makler parallel beauftragt, riskiere der mögliche Käufer, am Ende mehrmals die volle Provision bezahlen zu müssen. Zudem bestehe die Gefahr, dass eine von mehreren Seiten angebotene Immobilie "zu Tode angeboten" werde. So sei immer wieder festzustellen, dass die gleiche Immobilie im Anzeigenteil der gleichen Zeitung mehrfach inseriert werde – teilweise sogar mit unterschiedlichen Preisen. Dies lasse weder das Objekt selbst noch die Verkaufsabsicht des Eigentümers als besonders vertrauenswürdig erscheinen.
Nur beim Alleinauftrag steht einem Kunden die volle Maklerleistung zu. Darauf sollte bei der immer komplizierteren Materie niemand leichtfertig verzichten.
© Immobilien Scout GmbH



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Immobilien Verkaufen oder Vermieten?

Immobilien Verkaufen oder vermieten ist Vertrauenssache.

Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist in der Regel die größte Investition im Leben vieler. Guter Rat ist dabei unerlässlich. Kompetente Immobilienmakler beraten ihre Kunden umfassend und qualifiziert. Der IVD–Makler und Hausverwalter Wolfgang Krüger aus Heiligensee bekommt seine Aufträge seit über 20 Jahren zum größten Teil auf Weiterempfehlung seiner zufriedenen Kunden.
Welche Aufgaben hat ein Makler?
Gute Immobilienmakler müssen heute mehr bieten als nur das Einstellen der Immobiliendaten ins Internet. Als IVD-Makler schätze ich die Marktlage realistisch ein. begutachte, Grundstücke und Gebäude und analysiere den Markt sowie bestehende Mietverträge. Auf besonderen Wunsch kann von einem stattlich anerkannten IVD-Gutachter ein Gutachten angefordert werden.
Makler müssen speziell, wie ich, regionale Immobilienmärkte, zum Beispiel den Norden von Berlin und das Umland im Blick haben: "Wie ist der Markt für Wohn- und Gewerbeflächen strukturiert? Ist die Lage optimal? Welche Besonderheiten bietet das Umfeld? Wie ist der Zustand des Gebäudes?“ Das sind Fragen, die für Käufer und Verkäufer, Mieter oder Vermieter gleichermaßen wichtig sind.
Das Makeln von Immobilien ist häufig ein sehr persönliches Geschäft. Es geht in der Regel um hohe Summen und zugleich um Menschen mit ihren individuellen Wünschen in Bezug auf Objekt und Lage. Vertrauen ist daher eine Grundvoraussetzung.
IVD-Makler sind gut ausgebildete Fachleute mit vielfachen Detailkenntnissen. Sie haben neben immobilienwirtschaftlichen Ausbildungen häufig Zusatzqualifikationen und Berufserfahrung als Kaufleute, Marktanalysten usw.
Ob verkaufen, kaufen, mieten oder vermieten – als IVD-Makler verfüge ich über ausgewiesene Fachkompetenz. Mit dem richtigen Immobilienmakler sichern sich Käufer wie auch Verkäufer, Mieter wie Vermieter eine umfassende Beratung, die die Interessen der Kunden schützt. Schließlich ist die transparente Darstellung meiner Dienstleistungen oberstes Prinzip.
Vereinbaren Sie mit mir einen persönlichen vor Ort Termin, auch wenn Sie evtl. erst später verkaufen oder vermieten wollen oder können.
Wenn Sie eine Immobilie zum Kauf oder zur Miete suchen, sprechen Sie mich an. Als Makler des IVD Immobilienverband Deutschlands habe ich die Möglichkeit mich mit allen IVD-Kollegen kurz zuschließen, um für sie gemeinsam das richtige Angebot zu finden. Infos erhalten sie bei Wolfgang Krüger Immobilien & Hausverwaltungen Tel. 436 66 107. MehrRente@gmx.de.



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Der Makler hat keinen Anspruch auf die Maklerprovi

Der Makler hat keinen Anspruch auf die
Maklerprovision.

Leider kommt es bei Maklerkollegen vor, das der Maklerkunde (Käufer/Erwerber) falsche Vorstellungen über die Voraussetzungen eines Provisionsanspruches haben und versuchen durch langwierige Prozesse, die vereinbarte und bekannte Provision nicht zu zahlen. In der Regel muss der Käufer/Erwerber leider nicht nur die Provision, sondern auch die aufgelaufen Zinsen und Prozesskosten zahlen. Gut wer sich mit seinem Makler im Vorfeld über die zuzahlende Provision verständigt.

Lassen Sie mich kurz die fünf häufigsten Irrtümer ansprechen. Ausführliche Details können gerne bei mir abgefragt oder später auf der Homepage nachgelesen werden. Lassen sie sich bei aktuellen Fällen von einem Fachanwalt beraten.Irrtum: Bei der Provisionsforderung des Maklers an den Käufer ist Voraussetzung, dass der Makler vom Verkäufer einen Auftrag hat.Irrtum: Die Maklerprovision muss ausdrücklich zwischen Makler und Kunden vereinbart sein.

Irrtum: Die Provisionshöhe ist noch kurz vor den Abschluss des Kaufvertrages verhandelbar.

Irrtum: Der Nachweismakler schuldet dem Käufer mehr als die Weitergabe von Informationen.

Irrtum: Die Vorkenntnis des Objektes führt immer dazu, dass keine Provision zu zahlen ist.

Ich gehe hier nur auf den 2. Irrtum ein. Kaufinteressenten/Käufer gehen oft davon aus, dass es für ihn keine Provisionsverpflichtung gibt, wenn keine Provisionsvereinbarung vorliegt.

Verkannt wird, dass die Provisionspflicht sich nicht nur aus schriftlichen oder ausdrücklichen mündlichen Vereinbarungen ergeben kann, sondern auch aus dem Verhalten der Parteien.

Eine Provisionsverpflichtung des Kaufinteressenten/Käufer gegenüber dem Makler entsteht schon dann, wenn der Kunde auf einen ausdrücklichen Provisionshinweis des Maklers (z. B. im Exposé) danach weitere Maklerdienste dieses Maklers in Anspruch nimmt (Beispiel: Wunsch nach einem Besichtigungstermin). Bereits zu diesem Zeitpunkt kommt dann ein provisionspflichtiger Maklervertrag zustande. Provision ist letztlich dann aber natürlich nur geschuldet, wenn es über die Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit hinaus auch zum Hauptvertragsabschluss kommt.

Ein ausdrücklicher mündlicher Vertrag über die Provision oder die Provisionshöhe ist daher nicht erforderlich.

Die Rechtsprechung geht davon aus, dass der Maklerkunde, der aufgrund eines Exposés mit Provisionshinweis zu einem Makler Kontakt aufnimmt, weiß oder wissen muss, dass er bei einem Erfolg dieses Maklers, nämlich dem Nachweis oder der Vermittlung des Hauptvertrages – dann an diesen auch Provision zu zahlen hat.

Die vorgeschilderte Rechtsprechung ist keine Besonderheit des Maklervertrages. Viele Geschäfts des täglichen Lebens laufen nach diesem Muster (Vertragsschluss durch konkludente Erklärungen, man denke nur an den Einkauf im Supermarkt).

Lassen Sie uns, Verkäufer und Kaufinteressent, in Kontakt treten. Für den Verkäufer ist es wichtig, einen solventen Käufer zu bekommen. Für den Kaufinteressenten ist von Vorteil einen langjährig in Heiligensee und Umland tätigen Immobilienmakler & Hausverwalter zur Seite zu haben. Gerne nehme ich ihre Suchaufträge entgegen. Infos erhalten sie bei Immobilien & Hausverwaltungen Wolfgang Krüger Tel. 436 66 107.



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Glauben Sie das auch?

Glauben Sie das auch?
Die meisten Irrtümer bei Immobilienverkäufer.

Es ist verständlich, dass sich Immobilienbesitzer, wenn sie sich zum Verkauf Ihrer Immobilie entscheiden, das gut abwägen und natürlich, den höchsten Preis erzielen möchten.

Im Vordergrund bei der Preisfindung, stehen folgende Überlegungen:
1. Was habe ich für meine bezahlt?
2. Was habe ich hineingesteckt?
3. Was hat der Nachbar bekommen?
4. Wie teuer werden Immobilien inseriert und angeboten?
5.Eine gutachterliche Wertermittlung wird den Kaufpreis nach oben bringen.
6. Wenn ich meine Immobilie nicht selbst verkaufen kann oder will, werde ich mehrere Makler ansprechen, die werden mir einen vernünftigen Preis nennen.

Das sind Äußerungen die ich aus meiner langjährigen Praxis kenne und die es oft immer wieder zu korrigieren gilt:
Zu 1. Man muss sich fragen, wann wurde zu welchem Preis gekauft. Oft stellt sich heraus, dass der Preis zu hoch war und z.Zt. nicht realisierbar ist.
Zu 2. Meistens werden „Sonderausstattungen“ wie beim Autoverkauf nicht honoriert. Ferner wird oft übersehen, dass auch ein jahrelanger Wohnwert zu berücksichtigen ist. Ähnlich wie bei Abschreibungen ande-rer Güter.
Zu 3. Hüten sie sich davor darauf zu hören was ihnen ihre Nachbarn, Arbeitskollegen oder Bekannte erzählen. Selten wird der echte Verkaufpreis genannt. Immobilien auf der gegenüberliegenden Straßen-seite können höher oder niedriger bewertet werden.
Zu 4. Eine gute Möglichkeit bieten Zeitungsinserate, und nicht mehr weg zudenken, Immobilienportale im Internet. Gehen Sie aber auch hier davon aus, dass diese Preise oft nicht beim Notar so beurkundet werden. Käufer versuchen zu handeln und bei evtl. kleinen Mängeln einen hohen Preisnachlass durch zusetzen.
Zu 5. Gutachten sind für die Banken wichtig. Oft orientieren sich Gutachter an den Sach- und Ertragswert der als Begründung der Kaufpreisforderung dienen soll. Bei selbstgenutzten Immobilien richtet man sich nach den Ertragswert. Meine Erfahrung zeigt aber, dass dieser oft nicht am Markt erzielt werden konnte, obwohl er durchaus gerechtfertig war. Es fand sich dafür kein Käufer.
Zu 6. Da der Makler Provision vom Käufer für seine Tätigkeit verlangt, glauben Viele, diese einzusparen um durch den Direktverkauf schneller und besser die Immobilie zu verkaufen. Aber Vorsicht. Die wenigsten Verkäufer kennen sich mit der Verkaufsmaterie aus und erleiden dadurch oft Nachteile. Besichtigungen und Verkaufsgespräche führen dann meist dazu, dass jetzt mehrere Makler angesprochen werden.

Meistens wird von denen ein höherer Verkaufspreis in den Raum gestellt, um den Auftrag zu bekommen. Warnung! „Viele Köche verderben den Brei“. Das stellt sich spätestens nach Wochen oder Monaten heraus, um dann auf den marktgerechten niedrigen Preis zu kommen. Weil Werbeaufwendungen dem Makler viel Geld kosten werden mehrere Makler nur kurzfristig Geld ausgeben und sonst auf den Zufall warten. Kaufinteressen werden wegen evtl. mehreren Provisionsforderungen verunsichert.

Vergeben Sie einen qualifizierten Makleralleinauftrag für ihre Immobilie und sie können den Makler kontrollieren. Sie sehen mit welchen Mitteln er wann und wie oft ihre Immobilien anbietet. Er unterrichtet sie regelmäßig über seine Tätigkeit, Marktentwicklung und erfolgten Verkaufsge-spräche. Die Erfolgsquote liegt im Schnitt bei 99 %.

Hintergrundinformationen erteilt ihnen gerne der langjährig regional in Heiligensee und Umland tätige Immobilienmakler & Hausver-walter Wolfgang Krüger. Tel. 030-76503666. Mitglied im ivd Immobilienverband Deutschland. Es werden für Kauf- und Mietinteressen weitere Objekte gesucht.



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Immobilien weiter im steigenden Trend.

Immobilien weiter im steigenden Trend.
Der Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt setzt sich fort. Vor allem dank der anhaltend starken Nachfrage nach Wohnraum.
Angebot und Nachfrage bei Wohnimmobilien kann kaum gedeckt werden. In Berlin und teils im preiswerteren Umland besteht nach wie vor ein beachtlicher Bedarf, der trotz der wachsenden Zahl von Baugenehmigungen vorerst nicht gedeckt wird. In Berlin werden bis 2020 jährlich ca. 47.000 Wohnungen benötigt, ca. 75 % werden aber nur fertiggestellt.
Das kann an Kapazitätsengpässe im Baugewerbe liegen, möglicherweise hat auch die Mietpreisbremse Investoren abgeschreckt. Für 2016 wird wieder ein Investitionsplus von 3 Prozent erwartet.
Trotz steigender Preise bleibt Wohneigentum in Deutschland insgesamt erschwinglich. Der stabile Arbeitsmarkt sorgt für hohe verfügbare Haushaltseinkommen, und das anhaltend niedrige Zinsniveau verbilligt die Finanzierung.

Aber, zum Beispiel empfehlen Deutsche Bank-Experten Anlegern Käufern, die infrage kommenden Objekte eingehend zu prüfen und besonders in den Großstädten auch Immobilien aus der „zweiten Reihe“, sowie das Umland zu berücksichtigen.

Bei dieser positiven Entwicklung für Immobilienbesitzer glauben aber viele Eigentümer aufgrund dieser Situation, anders als in schwierigen Zeiten, die Immobilie ohne zusätzlich Maklerkosten verkaufen zu können und dadurch ihren Gewinn nochmals steigern zu können.

Wer sich als Eigentümer im Immobiliengeschäft über Jahrzehnte auskennt, wird weniger Probleme beim Verkauf haben. Die Mehrzahl hat sich oft nur kurz vor Verkaufsabsicht nur oberflächlich mit dem Immobilienmarkt, den Rechten und Pflichten, der Verkaufsabwicklung, der Werbemaßnahmen und den Haftungs- und Regressansprüchen beschäftigt. Hinzu kommt der große Zeitaufwand bei der Auswahl der Bewerber, deren Bonität, den Kaufvertragsvorbereitungen für die Käuferbank und dem Notar. Nicht zu vergessen, die nicht angenehmen Verkaufsgespräche mit den Interessenten, die teilweise sich bei der Suche schlauer gemacht haben als der Eigentümer.

Fazit: Wenn Sie Ihre Immobilie seriös, in einem überschaubaren Zeitraum, ohne großen Stress zu marktgerechten Konditionen verkaufen wollen, wenden Sie sich vertrauensvoll an einen qualifizierten bodenständigen Makler. Sprechen Sie mich als Mitglied im ivd Immobilienverband Deutschland an.

Immobilien & Hausverwaltungen. Wolfgang Krüger, Fährstr. 22a, 13503 Berlin Heiligensee. 0171-550 64 56, mehrrente@gmx.de., www.wolfgangkrueger.de



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